Immobilier: achat vs location

J’ai fait les calculs dans mon cas il est plus intĂ©ressant de ne pas payer de dettes que d’en payer. Au final, avoir une dette me coĂ»te plus cher (impĂŽts+intĂ©rĂȘts) que de ne pas en avoir. La fortune n’est pas assez taxĂ©e en Suisse en tout cas pour certains biens.

Le principal avantage et de ne pas “perdre” le loyer mais le payer en intĂ©rĂȘts Ă  la banque et Ă  rembourser le bien qui coĂ»te moins cher qu’un loyer annuellement en tout cas actuellement. AprĂšs oui, il faut mettre du cash de cĂŽtĂ© pour pouvoir le rembourser un jour au cas oĂč les taux remonteraient ce qui pourrait bien arriver afin de redonner un peu de valeur Ă  la monnaie imprimĂ©e.

@MrRobot Ca permet surtout d’avoir une valeur relativement sĂ»r qui est une vraie valeur si le CHF se casse la gueule sa valeur va augmenter mais va diminuer si les taux remontent.

Je vais tenter d’utiliser la dette comme effet de levier pour investir dans d’autres valeurs à court terme. On verra bien, il faut prendre quelques risques dans la vie.

Quand je suis devenu propriĂ©taire en 2010, j’avais 26 ans. Si Ă  ce moment-lĂ  (post-crise 2008) vous aviez dit que vous comptiez sur des produits financiers pour vous rapporter 6% par an pendant 25 ans, tout le monde aurait froncĂ© les sourcils. Personnellement, mĂȘme avec du recul aujourd’hui j’ai du mal Ă  tabler sur ce type de rendement.

Je pense aussi que l’investissement financier est une bonne chose, aprĂšs il me semble que c’est risquĂ© de se baser sur des rendements Ă©levĂ©s de façon linĂ©aire sur des longues durĂ©es sans supposer qu’on va se prendre une ou deux annĂ©es de m
 dans le lot.

Avec une dette hypothĂ©caire, vous savez ce que vous payez pendant 10 ans et vous recevez quelque chose de tangible en Ă©change. A voir si ça devrait pas aussi peser dans la balance
 Ne dit-on pas qu’un tien vaut mieux que deux
 Je pense que c’est Ă  considĂ©rer.
Je poste juste cette rĂ©action car j’ai l’impression que dans le milieu frugalien, on a tendance Ă  faire Ă©normĂ©ment confiance au succĂšs en bourse sur le long terme, et c’est pas toujours prudent.

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Tu parles en tant qu’investisseur immobilier ou en simple propriĂ©taire ?

Je suis les deux, en fait.

  • J’ai commencĂ© par un appartement dans lequel j’habitais car c’était plus rentable que la location
  • J’ai revendu ce premier appartement 8 ans aprĂšs l’avoir achetĂ© (j’y ai vĂ©cu 5 ans, louĂ© 3 ans) pour racheter un ancien chalet familial qui est en location aujourd’hui.
  • J’ai construit une maison sur un terrain familial, qui est mon logement principal

J’ai aussi considĂ©rĂ© de louer mon appartement pour habiter ailleurs, mais ça ne s’est pas fait finalement.

Il serait intéressant de fournir des chiffres des différents investissements que vous avez fait.

A titre personnel, je pense qu’en Suisse en investissement sur le marchĂ© boursier que dans l’immobilier est plus intĂ©ressant pour les raisons suivantes:

  • Pas d’imposition sur les plus value
  • CoĂ»t de gestion faible
  • Forte liquiditĂ© et diversitĂ©
  • Peu de temps Ă  mettre pour la gestion

Ce taux est celui constaté depuis 1900, voir https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/credit-suisse-global-investment-returns-yearbook-2020-summary-edition.pdf
J’ai l’impression que le taux de rendement de l’immobilier est souvent surestimĂ© Ă  cause de diffĂ©rents frais non comptĂ©s.

Ce taux me parait correct :slight_smile: Dans l’immobilier en Suisse, il me semble trĂšs compliquĂ© d’avoir en taux de plus de 5%. Dans d’autres pays tel que les USA, c’est diffĂ©rent car les apports peut ĂȘtre beaucoup plus faible.

Il y a incontestablement du vrai dans ces arguments. Le truc c’est combien on peut attendre d’un investissement boursier. J’ai d’ailleurs posĂ© la question sur le forum EN:

Ca me fait aucun doute qu’un excellent placement battra sans problĂšme un mĂ©diocre achat immobilier.

Il y a quand mĂȘme eu pas mal de choses diffĂ©rentes qui se sont produites en 100 ans. Compter sur le fait que ça continue comme par le passĂ©, c’est pas dĂ©jĂ  une hypothĂšse optimiste? (C’est une vraie question que je me pose)

Mais ça m’intĂ©resse parce que ça nous amĂšne au point de mon prĂ©cĂ©dent post, si je devais m’exprimer diffĂ©remment:
Est-ce qu’il n’y a pas plus de variables connues au moment de la dĂ©cision dans le cas de l’investissement immobilier?

Je laisse tomber le point sur la tangibilité qui est un certain biais dans mon appréciation.
Il me semble que les gains se calculent plus facilement, du moins si on reste dans de la PPE. La rĂ©novation est gĂ©nĂ©ralement gĂ©rĂ©e par une Ă©pargne d’immeuble, on sait Ă  peu prĂšs combien on paie de loyer pour un appartement du lot, on sait combien l’hypothĂšque nous coĂ»te pendant 10 ans. Ce qu’on sait pas c’est combien ça vaudra dans 20 ans, mais si on se fie au passĂ©, y’a peu de chances que ça baisse


Il me semble qu’il y a moins de variables connues dans le cas d’un rendement boursier, mais je sais pas si c’est mon pessimisme post-2008 qui prend le dessus sur la raison.

MĂȘme en se basant depuis 1970, on reste sur du 5-7%.

Je ne pense pas, car tu ne peux pas prédire la valeur future du bien (à moins de se baser sur le passé comme on peut aussi le faire pour les actions).
Je peux aussi dire que les actions sont prĂ©dictibles car je connais les frais du fond et de transactions. C’est un peu la comparaison que tu fais au niveau hypothĂšque et frais de rĂ©novation.
Par contre, Ă©tant donnĂ© que marchĂ© immobilier est bcp moins liquide que la bourse. C’est plus simple pour trouver une bonne affaire qui pourrait avoir un rendement supĂ©rieur Ă  la moyenne du marchĂ© immobilier.

De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, bcp de personnes ont a l’impression qu’un bien immobilier a bcp moins de variation (volatilitĂ©) que le marchĂ© boursier, alors que c’est faux. Le prix du bien immobilier n’est pas nĂ©gociĂ© chaque seconde comme Ă  la bourse, mais cela ne veut pas dire qu’il ne varie pas. En prenant un fond immobilier cĂŽtĂ© en bourse, on se rend compte que la variation est trĂšs similaire au marchĂ© boursier. Par exemple: https://www.justetf.com/ch/etf-profile.html?assetClass=class-realEstate&groupField=none&sortField=fundSize&sortOrder=desc&from=search&isin=CH0105994401#chart

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On sait qu’il y a quand mĂȘme peu de chance dans un pays de surface aussi modeste que le prix des logements s’écroulent. AprĂšs je peux concĂ©der que dans certaines rĂ©gions (ici en bas-valais), les immeubles ont poussĂ© comme des champignons et les rendements des loyers ont baissĂ© Ă  cause de la concurrence qui fait rage.

Mais c’est vrai, on en sait pas plus que pour les actions. AprĂšs Ă  voir si tu recherches la plus-value (ce qui est Ă  mon avis un pari risquĂ© Ă  court terme) ou une Ă©conomie sur tes frais d’habitation.

Je peux aussi dire que les actions sont prĂ©dictibles car je connais les frais du fond et de transactions. C’est un peu la comparaison que tu fais au niveau hypothĂšque et frais de rĂ©novation.

Non c’est pas mon avis. Quand tu achĂštes un bien immobilier style appart, on va te communiquer le montant du fond de rĂ©novation et les PV d’assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales, c’est largement possible de savoir si le fond de rĂ©novation est Ă©levĂ© ou faible au regard de l’age de l’immeuble et des travaux prĂ©vus. LĂ  c’est vrai qu’il faut se mĂ©fier des biens en mauvaise santĂ© financiĂšre mais on peut s’en prĂ©munir.

Ensuite, tu sais combien les gens paient dans cet immeuble pour leur loyer, et tu sais ce que tu vas payer trĂšs prĂ©cisĂ©ment comme hypothĂšque au franc prĂšs pendant une dizaine d’annĂ©e.

Ca me paraĂźt quand mĂȘme reprĂ©senter bien plus de donnĂ©es concrĂštes qu’un fond d’investissement dont tu ne fais qu’extrapoler les chiffres des annĂ©es prĂ©cĂ©dentes. Tu sais combien le gĂ©rant du fond va ramasser (TER) et tu connais les rĂ©sultats prĂ©cĂ©dents, mais tu sais moins de choses sur le futur (Ă  mon goĂ»t).

J’ai aussi des parts de ce fond. Mais je sais pas s’il est possible de tirer des parallùles entre ça et un achat direct.

Pour le point sur la volatilitĂ©, c’est vrai, et c’est ce qui fait que je comprends pas bien l’engouement autour du crowdfunding immobilier. J’ai l’impression que ça a les inconvĂ©nients des deux solutions.

Enfin pour le moment j’ai pas encore compris pourquoi il serait prĂ©fĂ©rable d’acheter une part Ă  20k d’un bien crowdfundĂ© plutĂŽt que mettre ça dans un fond comme celui que tu cites.

Pour ma part, rendements de resp. 3 et 5% net net, donc aprĂšs impĂŽts.
Si je revendais ces biens aujourd’hui le gain immo serait entre +25% et +50% minimum, auquel il faut dĂ©duire l’impĂŽt sur les gains immobiliers (mettons 35%).

J’aimerais vraiment voir des tĂ©moignages d’investisseurs sur les marchĂ©s (genre VT) qui partageraient le montant investi au cours des X derniĂšres annĂ©es et Ă  quel montant s’élĂšve le portefeuille aujourdhui en cas de revente.
A moins que je n’ai loupĂ© quelques fils de conversation, il ne me semble pas avoir vu le calcul de la performance sur de vrais portefeuilles, “juste” des moyennes historiques qui ne prennent pas les frais en compte, par exemple.

Pour en revenir Ă  la question de base (achat vs location) : la rĂ©ponse est dans le prix d’achat au mĂštre carrĂ©; si un bien est correctement achetĂ©, les frais (hypothĂšque + charges + Ă©ventuellement impĂŽts) ne devraient pas dĂ©passer le montant d’une location pour un bien similaire, voire mĂȘme ĂȘtre moins cher. Si non, soit le bien est trop cher par rapport au marchĂ©, soit on vise un bien trop cher pour ses moyens (sur Zurich je vois passer des biens Ă  20k du mĂštre carré  et pas en bord de lac)

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Les moyennes historiques prennent déjà en compte les frais du fonds.
Les frais d’achat est de vente ne sont pas pris en compte, mais ils sont de l’ordre de 2 CHF sur Interactive broker, donc nĂ©gligeable.
AprÚs il y a les impÎts sur la fortune et dividendes qui dépende de chaque situation.

Tu trouveras un graphique sur cette page avec la version européenne du VT.

Les ETFs immobiliers ne sont pas optimisés fiscalement, tu devrais prendre un fond et non un ETF.

Un fond est plus sécurisé que du crownfunding. Je suis ton avis.

Oui, ces fonds donnent un bonne aperçu du marché immobilier

L’auteur du blog (MP) a partagĂ© son retour depuis 2016 justement.

Alors perso, je table sur le fait que l’achat conduira Ă  une charge financiĂšre mensuelle (intĂ©rĂȘt + amortissement + charges locatives Ă©ventuelles) Ă©quivalente Ă  au max 70% du loyer qui serait nĂ©cessaire pour louer le mĂȘme bien.

Actuellement je vis dans une maison neuve, ma charge (intĂ©ret + amortissement) est environ 1900/mois. C’est un bien que personne ne louerait en dessous de 3000.

Quand j’ai achetĂ© mon 1er appartement, le prix de location Ă©tait 1580, ça me coĂ»tait 950 d’y habiter.

A charge mensuelle Ă©gale, avec la seule perspective que le bien prenne de la valeur au fil des ans, lĂ  je comprends mieux ceux qui disent qu’il vaut mieux louer.

Bonjour stef,

il y a quelques Ă©lĂ©ments que tu oublies dans ta charge mensuelle si tu prends seulement les intĂ©rĂȘts. D’ailleurs, les amortissements ne sont pas une charge.

Dans la charge mensuelle sont :

intĂ©rĂȘts
argent mis de cĂŽtĂ© pour entretien et rĂ©parations, ainsi que l’entretien
impĂŽts
etc.

En gros tous les coûts que tu ne peux plus récuperer (comme le loyer)

De plus, il faut compter les coĂ»ts d’opportunitĂ©s c’est-Ă -dire le capital dans la maison (downpayment + amortissement), puisque thĂ©oriquement, tu pourrais avoir un retour de 7% p.a. sur ce capital sur le marchĂ© des actions, qu’un locataire pourrais avoir.

C’est important de comparer les pommes avec les pommes, ce qui est relativement difficile entre achat et location, puisque certains coĂ»ts de rĂ©novations n’apparaissent que rarement, et qu’il faut en rendre compte correctement dans l’achat.
Par exemple dans ta maison neuve, les rĂ©novations vont ĂȘtre relativement loin dans le futur, et il sera difficile de les estimer maintenant.

J’ai prĂ©cisĂ© qu’une fois sur 2 que la charge financiĂšre comprenait les charges locatives dont une partie va dans un fond de rĂ©novation. My bad.

Il faudrait surtout arriver à mesurer quelles sont les certitudes de toucher 7% par an. Parce que tout ce que j’entends en faveur de la location repose sur l’hypothùse qu’on va super bien performer en bourse.

Les 7% p.a sont une moyenne longue pĂ©riode sur plusieurs dĂ©cennies. Le consensus gĂ©nĂ©ral est qu’on peut s’attendre Ă  5% au moins aprĂšs inflations en investissant dans un fond indĂ©xĂ© mondial.

AprĂšs, est-ce que ceci va se poursuivre dans le futur, difficile Ă  savoir. Tout comme pour le prix de l’immobilier. Il y a des gens qui prennent 1-2% par an, d’autres voix (sĂ©rieuses) prĂ©disent que la chute dĂ©mographique engendra un dĂ©clin des prix, notamment dans les rĂ©gions rurales, et qu’il a dĂ©jĂ  commencĂ© dans certaines rĂ©gions rurales europĂ©ennes.

Toujours est-il est ceci est trĂšs difficile voire impossible Ă  prĂ©dire. Le meilleur est de prendre en compte des hypothĂšses sans se mentir, peut-ĂȘtre voir ce qui se passe dans diffĂ©rents scĂ©narios (par ex. calculer l’entretien Ă  2% de la valeur de la maison au lieu de 1%, ce qu’on trouve aussi dans la littĂ©rature), afin d’obtenir des fourchettes.

Cependant, il n’y a pas de secret, le plus simple est d’attendre la bonne affaire pour acheter si on regarde seulement sous un aspect financier.

Notamment, il y a un facteur Ă  prendre en compte quand on achĂšte une maison pour soi-mĂȘme (et non pour louer), c’est qu’une augmentation de valeur de la maison est bel est bien, mais ça ne sert pas Ă  grand chose puisque si ceci est une augmentation de valeur sont valeur ajoutĂ©e propre Ă  la maison, les maisons Ă©quivalentes dans la rĂ©gion auront aussi augmentĂ© de valeur. Donc Ă  part de trouver une rĂ©gion qui aura moins pris de valeur, et comme il faudra bien vivre quelque part, une augmentation de la valeur de la maison n’est en fait qu’inflation.

Enfin, je pense qu’en faveur de la propre maison ne joue pas seulement l’aspect financier, mais aussi Ă©motionnel non nĂ©gligeable.

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Mmmmh je suis pas sĂ»r d’ĂȘtre d’accord. Si je prends mes propres chiffres (arrondis): on gagne 1000 CHF par mois en Ă©tant proprios par rapport Ă  une location (hypothĂšque + charges + impĂŽts) (impĂŽts nuls puisque frais Ă  dĂ©duire = taxe sur valeur locative). On a donc un rendement de 6% sur nos fonds propres, sachant qu’on a mis presque 5 ans Ă  rĂ©unir la somme (= placĂ©s Ă  peanuts). Il faudrait donc prendre en compte ces “annĂ©es blanches” dans le calcul du rendement. Donc sur 10 ans on est Ă  3% de rendement en moyenne (nan?). Et en plus on peut soit placer ces 1000 CHF, soit les garder en Ă©pargne pour un prochain investissement immo.
Si en plus je prends en compte la valeur Ă  laquelle on pourrait revendre l’appart, en ayant dĂ©duit l’impĂŽt sur le gain immobilier, dĂ©so mais j’explose les rendements ETF :laughing:.

Je parle uniquement en termes financiers, j’omets volontairement les aspects subjectifs (tolĂ©rance au risque, voisinage etc) voire mĂȘme les tuiles qui peuvent se produire (chauffe-eau qui pĂšte)

@stef je te relis et je vois que tu mentionnes “à loyer Ă©gal” (pardon j’ai lu trop vite !). Effectivement dans ce cas lĂ  autant aller sur des ETF. Mais je me rĂ©pĂšte : Ă  moins de mal acheter (bien trop cher ou trop cher pour ses moyens), du fait qu’en Suisse on n’est pas obligĂ© de (tout) amortir, la location devrait ĂȘtre bien plus chĂšre qu’un achat, surtout avec les taux actuels

Par ailleurs en ce moment je me pose beaucoup de questions sur le financement de l’immobilier en propre, et j’aimerais entendre les diffĂ©rents sons de cloches quant au retrait anticipĂ© du 2eme pilier. Pour les propriĂ©taires sur ce forum, en avez-vous utilisĂ© tout ou une partie, et pourquoi ? Mis en gage et/ou retrait ? comment envisagez-vous de rembourser le montant retirĂ© ? Quelles sont vos considĂ©rations, financiĂšres ou pas financiĂšres ? Vu que les rendements du 2eme pilier sont risibles, je me pose la question de nous en servir comme levier. Merci beaucoup d’avance

Je ne peux que te rĂ©pondre en tant que propriĂ©taire de biens en location, je suis actuellement locataire pour mon propre chez moi. Pour ma part je ne souhaites ni utiliser mon 2Ăšme pilier ni mon 3a pour accĂ©der Ă  la propriĂ©tĂ©. Je pars du principe que mes plus values sur mes investissements en bourse financent mes achats immobilier. Je fonctionne de la sorte: Mes placements en bourses me permettent de gĂ©nĂ©rer des gains qui sont investis dans des biens Ă  rĂ©nover complĂ©tement, ce qui me permet de gommer 2 annĂ©es fiscales d’impĂŽts, qui gĂ©nĂšrent eux-mĂȘmes des loyers qui eux sont rĂ©investis sur le marchĂ© boursier tout comme l’économie fiscale rĂ©alisĂ©e et ainsi de suite. Le but du jeux est que ton argent ne soit jamais immobilisĂ© sans rendement. Compter ses Ă©conomies faites par l’accession Ă  la propriĂ©tĂ© de sa propre maison semblera ridicule une fois ce procĂ©dĂ© effectuĂ©. Chacun ses rĂšgles et ses dĂ©finitions propres de la libertĂ© financiĂšre, mais un loyer de 2000.- CHF/mois devient “rapidement” accessible lorsque tes actifs sont en places.

Mon 2Úme et 3Úme pilier seront eux utilisés comme prévoyance.

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Merci beaucoup @Kirby! Je pousse volontairement plus loin : dans le cas oĂč tu voudrais acheter ton bien en utilisation propre (ce qui ne semble pas ĂȘtre ton cas de toute façon), pourquoi ne pas utiliser les 2eme et 3Ăšme piliers pour ENCORE PLUS de leverage?

PS: franchement bravo pour ton business model. Tu es dans quel coin ? Arrives-tu à dénicher des pépites à des prix au mÚtre carré raisonnables ? Parce que sur Zurich : nan

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Tout simplement pour ne pas mettre tout mes Ɠufs dans le mĂȘme panier. Tout investissement qui engendre d’important revenus comme tu le sais bien est risquĂ©, mon 2 et 3Ăšme pilier sont avec mon fond d’urgence l’argent que je ne touche pas. Comme je t’ai dis chacun ses rĂšgles, et c’en est une pour moi! L’effet de levier est intĂ©ressant effectivement, mais je prĂ©fĂšrerais attendre quelques annĂ©es supplĂ©mentaires si je n’avais pas les fonds propres.

J’aimerais un jour ĂȘtre propriĂ©taire de mon toit, mais ce sera avec l’argent provenant de mes investissements, c’est une source de motivation supplĂ©mentaire sans entamer mon matelas de secours et ma prĂ©voyance.

Il n’y a pas de formule miracle, c’est un business model attrayant effectivement mais pas sans encombre. La clĂ© est de viser les agglomĂ©rations (max 5-10km) des grandes-ville, les biens dĂ©laissĂ©s nĂ©cessitant d’important travaux, voir le potentiel lĂ  oĂč de vue il n’y en a pas et beaucoup de chance. Mais on apprend beaucoup et l’on rencontre beaucoup de personnes intĂ©ressantes!

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