Immobilier: achat vs location

Café francophone 🇫🇷
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Hello,

J’ai lu sur le forum anglais que l’achat du logement principal n’est pas forcément si intéressant que ça quand on compare l’argent épargné par rapport à une location, aux bénéfices qui pourraient être réalisés en investissement en bourse.

Mr. MP, j’ai lu et relu tes excellents articles sur l’achat d’une maison principale. Par contre, tu mentionnes nul part pourquoi tu as décidé d’acheter au lieu d’investir en bourse.

Je serais plus que ravi de pouvoir lire un article Ă  ce sujet.

Merci d’avance !

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Je vois pas trop l’intérêt de louer. Cet argent n’est pas déductible et disparaît.
Les intérêts sont déductibles en partie même si toujours meilleur marché de ne pas payer d’intérêts (fisc) mais ensuite ça vous appartient et ce bien est souvent un actif qui prend de la valeur avec le temps.

Le loyer, vous avez rien du tout même après avoir payé dans le vide 50 ans et surtout, vous avez payé des impôts sur cet argent que vous n’avez pas.

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Je dirais… Ça dépend. Dans certaines régions, le choix (pour un objet équivalent) est de louer pendant 20 ans ou d’acheter, mais aussi rembourser un prêt pendant 100 ans: bref, on devient locataire de la banque, avec des coûts non-négligeables en plus, et d’autres contraintes. Comme locataire, ces coûts sont couverts par le loyer. L’argent ne disparaît donc pas complètement, loin de là.

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C’est un service que tu paies. En devenant propriétaire tu te vends le service a toi meme (pour l’investissement correspondant au cout de l’objet). A partir de ca tu peux calculer le retour sur investissement.

D’un point de vue purement financier c’est souvent pas un super bon investissement (non diversifié, peu liquide, ROI souvent faible). Mais il peut y avoir d’autres raisons pour devenir propriétaire: hedge contre encherissement du cout du logement apres perte des revenus, epargne forcée, ou une certaine liberté pour l’amenagement du logement.

De la meme facon il y a aussi des raisons non financiers pour etre locataire: mobilité acrue (ce qui enleve des barrieres par ex au changement d’emploi), ajustement plus facile par rapport aux besoins (couple, enfants, etc.), moins de souci d’entretien (en cas de probleme on peut juste changer).

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@Zerte2
Si on est des mustachian, c’est vite remboursé :slight_smile:

Ma dette a été remboursée intégralement en ~5 ans.
Maintenant, je n’ai plus de dettes mais je vais me réendetter pour pouvoir jouer avec cet argent plus qu’à ne pas se planter car je pense qu’on va finir par avoir une inflation donc dette à court terme à durée fixe en espérant augmenter le capital emprunté sur quelques années même si ça parait pas mal optimiste.

@nabalzbhf
Oui mais service que tu payes cher et tu ne peux rien déduire. Une dette rend ta fortune (en général) négative pas d’impôts sur la fortune même s’il est faible et les intérêts payés pour la dette réduise directement ton revenu. Les charges sont presque toutes déductibles aussi directement de ton revenu contre l’ajout d’une valeur locative ridicule. Sincérement même pour du court terme, je pense qu’il est mieux d’acheter que de louer si on a les 20% de fonds disponibles. Le loyer intérêts reviendra dans tous les cas moins cher qu’en payant un loyer.

Pourquoi ne pas acheter Ă  chaque fois mĂŞme pour du court terme ?
Et revendre ensuite le loyer sera moins cher et l’appartement ne va pas gagner/perdre de la valeur donc cela revient pareil que de louer mais plus avantageux d’acheter après il y a les frais de notaire.

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Waw, félicitations - pour ton salaire et/ou la bonne affaire que tu as dénichée. J’imagine que ce n’est pas au bord du lac de Zurich ou de Zoug?..

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Tu serais étonné mais non ce n’est pas dans un canton où l’immobilier est très cher après le salaire suis le niveau de vie du canton donc au final ça ne change pas grand chose :slight_smile:

J’avais en gros 50% de la valeur du bien de côté car j’ai toujours été un mustachian même sans le savoir. Cela représente quand même un montant important à mettre de côté mais c’est possible de rembourser un bien rapidement si on s’en donne les moyens. Après, c’était dans le vide si c’est pour se réendetter afin de pouvoir jouer avec du cash mais ce serait bien de pouvoir doubler ce montant en 5ans allez soyons fou mais tout peut arriver en période de crise.

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Quand je fais le calcul pas vraiment rentable dans les grandes villes (ou 2% de retour sur investissment c’est deja pas mal) :slight_smile:

(et mon fond de pension est deja bien investi dans l’immobilier).

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intéressez-vous aux ventes immobilières de l’office des poursuites
-pas de frais notariés
-un prix défiant tout concurrence (souvent -30% du prix )
mĂŞme si
-souvent des travaux à prévoir
-ne pas être pressé et attendre la bonne occase

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Je suis allé visiter un grand studio à Vevey l’année passée (baignoire, mini terrasse, mezzanine) estimé à 240’000. Il y avait 100 personnes pour la visite. Un peu moins à la vente et il est parti pour plus de 600’000… ça dépend des régions mais à priori là où la demande est forte, la publicité des ventes aux enchères augmente clairement le cercle des acheteurs et donc le prix. Un autre appartement que j’ai visité à Montreux avait aussi attiré pas mal de visiteurs mais je suis pas allé à la vente cette fois ci.

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D’après mes recherches, il y a une grosse différence. Pour un objet comparable, dans un canton “cher” les prix sont 4 à 5 fois ceux qu’on trouve dans les cantons “bon marché”, alors que le rapport des loyers n’est “que” le double. Cela s’explique assez facilement par l’“effet Cantillon”.

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Je ne connais pas du tout l’effet cantillon.
Après oui effectivement, les loyers augmentent moins par rapport aux prix des biens. J’ai remarqué ça ce week-end en discutant un peu :slight_smile:
Effectivement dans les régions plutôt cher, il vaut peut-être mieux payer un loyer que d’acheter qui ne sera peut-être pas possible lié au montant du prêt nécessaire.

L’autre problème ce sont les impôts qui changent pas mal d’un canton à l’autre et ce n’est pas si anodin. Un mustachian devrait bien choisir où habiter en fonction des impôts à payer, il me semble qu’on en parle pas trop d’ailleurs.

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Bonjour!!!

Justement je suis en train de me renseigner à propos des avantages-inconvénients de devenir propriétaire. J’ai toujours écoute qu’il est mieux acheter que payer loyer toute la vie…mais comme tout il y a pas mal de contraintes à analyser…

D’abord j’essaie de comprendre comme se passe l’emprunt hypothécaire en suisse . Niveau hypothèque on a de 1ere rang et 2eme rang.
J’ai lu que celle de deuxième rang il faut la rembourser en 15 ans et l’autre c’est pas obligatoire!?. ça veut dire quoi ça? la maison ça sera jamais à toi mais à la banque? Alors c’est un genre de “leasing” …

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Tu vois, ça aussi c’est un cout cachée de l’achat.
si on investisse cette chiffre sur le marché on realise 4-6% par anné, argent et returns que tu as pas si tu achat une maison. “Opportunity cost” - tres souvent oubliée par qui achat à la place de louer.

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A noter qu’un projet de loi est en discussion pour une application dès le 01.01.2022.

Pour l’achat d’une résidence principale, disparition de la valeur locative. Les frais d’entretiens ne seraient plus déductibles au niveau communal, cantonal et fédéral. Les frais liés à l’économie d’énergie resteraient déductibles au communal et cantonal (libre à chaque canton d’adapter sa législation).

Plusieurs propositions pour les intérêts hypothécaires allant de zéro déduction à un plafond dégressif au fil du temps. Doit encore être défini.

Plus d’information ici (dispo dans les différentes langues nationales):
https://www.estv.admin.ch/estv/fr/home/allgemein/steuerpolitik/fachinformationen/inkrafttreten-neuerungen/2021-23.html

Pour info, UBS met Ă  disposition un calculateur loyer vs achat - https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/rent-or-buy-calculator.html
Donne déjà quelques pistes avant d’affiner les calculs plus en détails

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C’est moi ou c’est assez ridicule leur calculateur? Ça prend pas du tout en compte le cout d’opportunité non?

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AHMA, là où il est un peu léger, c’est de ne compter que 1% de “coûts d’entretien et frais accessoires”. Pour le coût d’opportunité (en CHF), on peut le laisser de côté, avec rendements actuels…

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Attention, j’ai dit que ça servait de base. Donne déjà une idée entre coût du loyer vs coût du crédit.

Le calcul doit dans tous les cas être affinés avec coût d’opportunité, situation matrimoniale, la fiscalité, impact 2ème, 3ème pilier A. C’est un calculateur d’appel pour une banque. Tout le monde doit vivre :slight_smile:

Pour la région de l’arc lémanique où le prix de l’immobilier est cher, si quelqu’un bénéficie d’un “petit loyer” et est célibataire sans enfant, je me demande si ce simple calculateur n’est pas déjà suffisant.

Je ne suis pas sûr que la prise en compte du coût d’opportunité, fiscalité et prévoyance donne un résultat différent plus en faveur de l’achat vs location.

Les 1% de “coûts d’entretien et frais accessoires" calculé sur le prix d’achat m’ont l’air d’une pratique standard en Suisse. Ca reste une moyenne. Mais clairement, rien ne remplacera les données sur les charges réelles fournies par le vendeur.

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Pas du tout. La moyenne de rendements de 80% stock (ETF) + 20 % cash/bonds c’est 4-5 %

Personnelment, mon rendement annuel moyenne depuis 2013 est de 13% (et j’ai que acheté du VTI, j’ai absolutement pas fait du trading ou speculation). Je sais qu il y aura une correction, mais definir “laisser de coté” c’est pas du tout realiste.

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Il s’agit d’une plus-value plus qu’un rendement. Il n’y a pas de mal à ça, mais parfois on participe à un mouvement spéculatif sans le savoir…
Un calculateur plus sophistiqué (mais payant…) permettrait à l’utilisateur de mettre lui-même le coût d’opportunité projeté, comme il peut le faire avec le taux d’intérêt.