Quelles sont les conséquences d’une nu-propriété en France pour ce qui est des impôts ?
Si j’étais résident français, je ne paierais aucune taxe dessus, mais je ne suis pas certain que ce soit le cas en Suisse, selon le canton…
La nue propriété n’est pas imposable en Suisse par contre il vaut mieux l’indiquer dans la liste des biens possédés (avec une valeur de 0) pour éviter de devoir expliquer pourquoi votre fortune augmente de xx k CHF d’une année sur l’autre au moment ou l’usufruit du bien s’éteind.
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Je ne suis pas certain que cette réponse soit exacte. J’ai l’impression qu’une nue propriété n’a pas une valeur de 0 mais une valeur fonction de l’âge du bénéficiaire de l’usufruit (exemple pour VD → https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/etat_droit/tutelles_curatelles/Modeles_Formulaires_new/calcul_usufruit_capitalise.pdf).
A mes yeux, le nu-propriétaire est donc propriétaire d’un bien égal à sa valeur moins la valeur capitalisée de l’usufruit (la valeur de la dette hypothécaire étant également à déduire qqpart dans l’équation) pour qu’au final la valeur déclarée entre l’usufruitier et le nu propriétaire soit égale à sa valeur fiscale. Si mon interprétation est exacte, il n’y aurait donc pas de surprise pour les impôts au moment de l’extinction de l’usufruit (d’autant plus qu’un usufruit me semble devoir être systématiquement inscrit au registre foncier pour être valable → texte canton de BE Les droits (art. 12 LISD) - TaxInfo - Canton de Berne).
Je précise que je ne suis pas du tout spécialiste et je n’ai pas vérifié auprès des impôts. Il y a également peut-être de particularités cantonales. Si vous êtes certain de votre coup, je m’incline.
C’est une hypothese? Parce que de ce que je vois c’est pas le cas dans la plupart des cantons (c’est uniquement l’usufruitier/ère qui paie l’impot sur la fortune).
Par exemple: https://www.drys.ch/pdf/20120910bjquipaiequoiencasdusufruit.pdf
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Le document vaudois permet de calculer la valeur de l’usufruit pour l’usufruitier. Sera reporté comme fortune.
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@nabalzbhf : alors pour l’impôt sur le revenu c’est clair pour moi mais pour l’impôt sur la fortune c’est effectivement une hypothèse. Je suis plongé dans un projet suite à un décès dans ma famille mais les informations fiscales disponibles concernant l’usufruit et la nue-propriété disponibles librement sont très limitées et parfois contradictoires. Sans compter que les références ou tables utilisées par les notaires ne sont pas en accès libre (comme les tables de capitalisation; celle en lien pour le canton de Vaud n’est d’ailleurs pas la dernière version publiée dans la littérature de référence et citée dans la documentation bernoise par exemple).
@Guillaume_GVA : c’est là qu’il y a une différence d’interprétation. Le document fiduciaire de nabalzbhf semble aller dans le sens que la valeur fiscale du bien doit aller uniquement dans la fortune de l’usufruitier alors que pour moi c’est un non-sens qu’elle soit à 0 chez le nu-propriétaire (dans tous les cas, ce n’est pas évident au regard de l’imposition appliquée lors de la succession ou donation durant lesquels la taxation du nu-propriétaire sur la part héritée ou reçue n’est pas oubliée…).
Article 13 al.2 LHID https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1256_1256_1256/fr Les cantons sont tous obligés de respecter cette loi.
La fortune grevée d’usufruit est imposable auprès de l’usufruitier.
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Bonjour,
J’avais en projet un investissement en nue propriété de part de SCPIs (démembrement temporaire) et j’avais posé la question aux impôts de Zurich sur les consequences fiscales pour moi. C’est la réponse qu’ils m’avaient fait :
- Il incombe à l’usufruitier de declarer les revenus et la valeur des biens grevés d’usufruit
- De declarer la nue propriété de mes SCPIs avec une valeur de 0
Je pense que le calcul que vous avez cité est en particulier utilisé pour le calcul d’un actif successoral (la France a quelque chose d’equivalent ou la valeur de l’usufruit depend de l’age de l’usufruitier).
Maintenant je ne suis pas fiscaliste et ne partage qu’une réponse qui m’a été faite sur un sujet très proche, je pense qu’il est important sur ce genre de question de vérifier soit meme auprès de l’autorite fiscale cantonale en exposant sa propre situation 
. Désolé je n’aurais certainement pas du être si catégorique dans ma réponse initiale.
@REandSTOCK : merci pour cette information sur l’article de la LHID.
Ca donne quand même des situations particulières :
Propriétaire pour une petite part d’un bien immobilier (suite décès en 2021), je viens de me faire taxer proportionnellement sur sa valeur (y.c locative…) pour une partie de 2021 alors qu’il n’y a qu’un logement et que l’époux survivant y vit toujours. Si ce même époux survivant instaure l’usufruit et me cède le bien, j’en deviens nu-propriétaire → théoriquement mon revenu et ma fortune sont revus à la baisse.
@HoiZame : pas de soucis pour la réponse catégorique (apparemment juste d’ailleurs). Et la discussion tombe à point pour moi, je suis en pleine triangulation sur le sujet entre notaire-banque et impôts alors je suis preneur d’infos et surtout : j’ai besoin de comprendre.
quel est l’accord entre les héritiers et le conjoint survivant ? Droit d’habitation du conjoint survivant ? le conjoint survivant reste-t-il propriétaire d’une partie du bien ? Y vit-il à bien plaire sur accord des héritiers ? indivision ?
Il s’agirait de discuter de la situation avec un notaire en France et un fiscaliste en Suisse afin d’optimiser au mieux les impôts dans les deux pays.
De ce que j’ai compris pour le droit français et de ce que j’ai signé, les droits de succession ont déjà été réglés (petite somme comparée à la valeur du bien, d’où l’avantage), donc si j’étais résident français, je sais que je n’aurais rien à payer, que ce soit maintenant ou lors du transfert de l’usufruit. Donc à tout le moins ce n’est pas un “non-sens”, maintenant bien sûr il se peut qu’il y ait des différences entre droit français et droit suisse, d’où ma question.
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@Guillaume_GVA en ce qui me concerne, fin 2021, il n’y avait pas encore d’accord “officiel” possible entre les héritiers mais c’est pour des questions de délais d’obtention des documents légaux avant le 31.12. Quoi qu’il en soit, j’ai suffisamment piraté le sujet d’origine et je laisse les posts revenir sur la question de dymbo. Merci pour les avis/infos/réactions suite à mes interrogations sur le sujet.