Léguer sa maison ? Héritage, donation ou achat?

Café francophone 🇫🇷
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Bonjour à tous,

Mes parents et moi sommes actuellement en recherche de la meilleur méthode afin qu’ils puissent me léguer leur maison. Meilleure dans le sens financier du terme, pour eu et pour moi.

Mes parents ont plus de 70 ans et se préoccupent de ce qu’ils vont léguer à leurs enfants et veulent surtout éviter que l’état s’empare de tout…

Voici les options dont nous avons connaissance.

  1. Ne rien faire et laisser l’héritage normal se dérouler = l’état se rempli les poches au passage…
  2. Faire une donation de leur maison, mais sauf erreur au dessus de 50’000.- c’est imposé et si mes parents doivent aller dans un EMS, l’état peut sauf erreur venir réclamer l’argent aux bénéficiaires des donations
  3. Acheter la maison à mes parents à un prix bas ? est-ce vraiment possible ?
  4. autre ?

Quel est la meilleur méthode ? en existe-il d’autre ?
Par exemple créer une entreprise immobilière avec mes parents, racheter la maison avec l’entreprise et récupérer l’entreprise ensuite ?

Je vous remercie d’avance pour votre aide.

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Bonjour,
Les différents impôts dépendent des cantons.

Que la maison soit donnée ou soit conservée, l’état pourra de toute manière comptabiliser dans la fortune pour le calcul des aides pour payer l’EMS, en tout cas dans le canton de Vaud.

Les impôts de succession en ligne directe sont extrêmement faibles en Suisse (quelques %) et même inexistants en Valais. Dans le canton de Vaud le montant imposé lors de la succession est de 80% (au lieu de 100%) de la valeur fiscale et non la valeur vénale pour les immeubles.

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Merci pour votre réponse.
En effet j’ai oublié de préciser qu’il s’agissait du canton de vaud !

Existe il un moyen de calculer cet impôt à l’avance ?

Selon vous c’est donc le plus intéressant ?

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L’impôt sur les donations et sur les succession est le même à ma connaissance. En répartissant sur plusieurs années au lieu de tout recevoir au moment du décès, vous allez payer un taux moins élevé, voir aucun impôt sur les années ou un/chaque enfant touche moins de 50’000 CHF

Pour le calcul des aides en EMS, toutes les donations seront prises en compte (comme si elles n’avaient pas eu lieu d’une certaine manière) mais avec une déduction de 10’000 CHF par année depuis la donation. La valeur vénale au moment de la donation sera prise en compte pour la maison

Pour le calcul des impots sur les donations

Successions / Donations - VD.CH

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Bonjour,

Merci encore pour ces précisions.
Mes parents n’ont que cette maison et pas de fortune à côté, ils vivent d’un loyer (la maison est composé de 2 appartements) et de leur faible AVS.

Comme je le comprend, il est quand même intéressant de faire une donation pour réduire le montant (10’000.-/an) qui servira au calcul des aides en EMS ?

Est-il possible de faire des donations " de parts d’un bien" par exemple si la maison vaut 1’000’000.- augmenter chaque année les parts de l’enfant de 50’000.- par parent soit 100’000.-/an?
Donc en 10 ans l’enfant serai propriétaire? et il n’y aurait plus que 900’000.- à comptabiliser pour l’ems ?
et ainsi plus d’impôts sur l’héritage

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C’est possible. Mais avec les frais de notaire et de registre foncier reguliers s’agissant d’un bien immobilier, je suis pas sûr que ça soit la meilleure solution.

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Bonjour,

Une dernière hypothèse, je rachète la maison de mes parents, avec un emprunt bancaire, à un prix plus bas que le marché si c’est possible.
Ensuite mes parents auront les sous pour leur retraite / EMS si nécessaire.

Le but principal étant de ne pas devoir vendre la maison afin de payer l’ems.

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Une partie pourrait être requalifié en donation. Mieux vaudrait s’approcher des autorités fiscales en amont pour valider le prix de vente et s’assurer que le rabais ne soit pas requalifié en donation.

Y-t-il des frères et soeurs? En cas de vente en dessous du marché, ils seront perdants lors de la succession. Paiements compensatoires?

Le sujet est compliqué, mieux vaut se faire conseiller en amont par un fiscaliste afin d’éviter toutes mauvaises suprises.

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Une solution serait une donation avec droit d’usufruit.
La maison est donnée aux enfants mais les parents en gardent la jouissance (il y habitent et encaissent les loyers des locataires éventuels). La maison continue de figurer sur la déclaration fiscale des parents mais pour le cadastre elle appartient déjà aux enfants. Les parents ont le devoir d’entretenir le bien (entretien de la toiture par exemple).
Si le canton applique une imposition de la donation en ligne directe, alors ce montant est réduit car les parents vont encore y habiter un moment.
Si un parent venait à devoir être placé en institution, il est alors moins facile d’imposer la vente de la maison pour financer les frais d’institution.
Après quelques années il est possible aux parents de renoncer à l’usufruit sans que celà aie de conséquence fiscales autres que l’apparition de la maison sur la déclaration fiscale de l’enfant.

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