Investissement immobilier : besoin de conseils pour mon projet et statut fiscal

[Elthari0n]

Bonjour à tous,

Je me présente, homme de 35 ans, résident dans le canton de Vaud, propriétaire de mon appartement, avec mes 2e et 3e piliers encore intacts. Mon objectif à long terme est de construire un portefeuille d’appartements afin de générer un revenu important pour ma retraite.

Mon projet

Je souhaite débuter par l’achat d’un petit appartement dans le canton de Fribourg. Si tout se passe bien, j’envisage d’acquérir un nouvel appartement tous les 5 à 10 ans.

Mon idée est de conserver ces biens sur le long terme, de réévaluer leur valeur après quelques années, et de réinvestir les gains pour financer l’achat de nouveaux appartements. Je ne prévois pas de me verser de dividendes ou de revendre les biens rapidement, sauf nécessité.

Mon dilemme fiscal

Travaillant dans un bureau d’architecture, je crains que, si je garde ces appartements en nom propre, l’administration fiscale puisse me considérer comme un “professionnel de l’immobilier” en cas de revente. Cela pourrait entraîner une taxation beaucoup plus lourde que dans un cadre privé.

Je réfléchis donc à créer une société immobilière (Sàrl ou SA) pour y loger les biens et gérer leur évolution. Voici quelques points qui me préoccupent :

1. Structure juridique : Une Sàrl est-elle suffisante pour ce type de projet ou vaut-il mieux opter directement pour une SA ?
2. Imposition : En tant que personne privée, mon taux d’imposition actuel dépasse les 16 %. Je constate que l’imposition des entreprises est souvent autour de 14 %, ce qui pourrait être avantageux à terme. Est-ce réellement pertinent dès le premier appartement ?
3. Frais et rentabilité : J’ai conscience qu’une société engendre des frais (tenue de comptabilité, frais administratifs, etc.) et pourrait être moins rentable pour un premier bien. Cependant, à partir de plusieurs appartements, cela me semble plus intéressant. Est-ce une bonne stratégie ?

Je souhaite privilégier la sécurité et la pérennité de mon projet. Mon intention est de laisser les gains dans l’entreprise pour faciliter l’acquisition de nouveaux biens, tout en ayant une structure qui protège mon patrimoine et optimise la fiscalité sur le long terme.

Vos avis

Quel serait, selon vous, le meilleur choix pour commencer ce projet en tenant compte des aspects fiscaux et administratifs en Suisse ?

Auriez-vous des bonnes banques avec qui collaborer ?

Merci d’avance pour vos retours et vos conseils éclairés !

[Sido]

Bonjour Elthari0n,

Je ne peux pas tout à faire te répondre car je me pose la même question principale que toi: créer ou non une entreprise pour mes bien immobiliers… (actuellement, j’en ai 3 dont deux en location).

Par contre, pour avoir conclu 3 hypothèques, la Banque Migros m’a toujours proposé des taux plus attrayants que dans d’autres banques. Cette banque a financé mes 2 premiers appartements et j’ai trouvé notre conseiller très compétent. Pour le 3ème j’aurais aussi voulu aller à la Banque Migros (j’ai quand même comparé les taux à plusieurs endroits) mais j’ai finalement repris l’hypothèque de l’ancien propriétaire à la BCF afin de négocier le prix d’achat. Cette fois-ci, la conseillère était peu sûre d’elle, je devais la relancer régulièrement car elle ne tenait pas les délais annoncés et elle a voulu nous facturer des frais (que j’avais négocié mais elle avait oublié…).

Concernant le statut de professionnel de l’immobilier, je me rappelle que le notaire nous avait dit de faire attention à cela. C’est surtout la fréquence d’achat/revente qui est prise en compte. Il me semble que pour de la location ce n’est pas embêtant mais à confirmer.

[ach]

Bonjour @Elthari0n,

j’ai créé ma propre SA pour des investissements immobiliers dans une optique tres proche de la tienne (achats pour location, vision a long terme, a priori pas de achat et revente a court terme).

1. Les couts de creation SA/Sarl sont pratiquement les memes, le capital est par contre plus consequant pour la SA (min. 20k vs. min. 100k pour la SA), d’autre part le capital peut etre utilise’ comme apport pour le prochain achat, donc in fine tres peu de difference.

Par contre tous les participants dans la Sarl vont etre visibles dans le registre du commerce, pour la SA seul le/les gerants sont visibles.

2. L’imposition est effectivement dans le 15%, ca depends du canton, mais tres peu de differences

3. moi j’ai domicilie’ la SA chez une fiduciaire qui s’est occupe’ de la creation et me tiens les comptes aussi (je passe a travers les releves bancaire et je leur fourni pour chaque transaction une piece justificative, eux ils font le reste).

Les couts dependent du volume de travail qu’ils vont faire, pour moi cela me revient pour l’instant ~1k/an.

Par contre ma banque (UBS) me ponctionne beaucoup d’argent sous pretexte que la SA ne vends pas de biens ni services (la location ne compte pas), plus de 2k/an

Mon avis

Dans un sens c’est deja’ trop tard: integrer ton bien existant dans une entreprise va couter de l’argent puisque il faut passer par le registre foncier ~3.3% de la valeur de la transaction il me semble.
Il faut aussi faire evaluer le bien pour justifier du prix de la transaction (et tu risque des ennui avec le fisc si ce n’est pas bien fait) et payer l’impot sur la plusvalue s’il y en a. A voire.

Comme deja dit dans un autre commentaire, c’est les achats/vents rapides et recurrents qui risquent de poser problemes pour le nom propre. Cela dit, si dans un futur lointain, tu veux tout liquider dans des temps raisonnables et tu as 4/5/… biens en nom propre et ils sont vendu en l’espace de quelque anné, le risque est bien réel.

Moi, je créerais la societe’ au moment que tu veux passer a l’action pour ton 2eme bien, qui rentrerai directement dans la societe’ et tu garde le premier en nom propre.

Je ne pointerais pas sur une banque en particulier, au moment de ton prochain achat tu verra, tout depend des personnes.

Il faut aussi tenir compte du fait que avec une societe’ normalement les banques ne vont pas preter plus que le 65% du prix d’achat, du moins la premiere fois.

Bonne chance

[Elthari0n]

Merci pour ton retour complet.
Je vais partir avec une Sàrl, dès l’achat de mon premier bien de rendement, (le 1er appart j’y vis et le garde en nom propre pour bien séparer les 2).
Pour les frais de gestion de 2k/an, j’ai comparé pas mal de banques, et seulement les grandes font ça.
Tu peux regarder chez Valiant, BCF et migros bank par exemple eux n’ont pas du tout autant de frais de gestion.
Par contre une vrai question qu’il me reste, c’est qu’il y a une grosse différence de taux d’intérêt entre l’achat en nom propre et par une société.
Des amis achètent en ce moment même à des taux de 1.4 environ, et la meilleure banque pour mon achat avec une société est à 1.93… c’est une grosse différence, avais tu les mêmes constatations lors de tes achats ?
Combien d’appartements as-tu avec ta société ?
Je me demande également si cette le taux d’intérêt varie en fonction du crédit que tu demandes, par exemple là je demande un petit crédit de 260k, avec un apport de 35% soit un total de 400k.

Merci pour ton retour.

[ach]

Oui, une Sarl devrait suffire, en tous cas il est possible de la transformer an SA plus tard.

En effet j’ai change’ de banque au moment d’un achat cet ete’ et mes frais ont fondu.

Mes interets etaient plus chers que pour les particuliers, 0.20% de plus a peu pres, la marge Saron aussi interessante, 0.7%.
Par contre mon apport etait de 44%.
Tu devrais essayer de voire comment ca change avec un apport de 40% et 45%.
Ou bien 35% mais avec un rembursement du capital p.ex. de 1%/an pendant 5 ans, etc.

Chaque banque/assurance a ses propres criteres et ils peuvent changer rapidement je pense, pour suivre nouvelles regles, opportunites, etc. donc il faut leur expliquer les differents scenarios que toi tu peux envisager.

Je compte arriver a une dizaine de biens rapidement, horizon 5 ans, on verra bien.

Bonne chance et tiens nous au courant