Investissement en SCPI

[Godliza]

@HoiZame merci!
Mon texte n’était pas très clair, j’ai peu d’apport, et avec mon hypothèque suisse, il sera compliqué de souscrire à un crédit. C’est pour cette raison que je pensais investir dans des parts de SCPI avec le peu d’épargne que j’ai. J’hésite donc à investir en pleine propriété ou par démembrement. Est-ce que vous avez un retour sur l’impact fiscal que ces deux solutions engendrent?

[HoiZame]

Avez vous besoin des revenus aujourd’hui ou c’est pour la retraite ? Si c’est pour la retraite de la nue propriété est certainement le mieux. Ceci dit est on sur que la baisse de l’immobilier est terminée, rien n’est moins sur et il faudra être sélectif sur les SCPIs.

[Godliza]

Non, je n’ai pas besoin des revenus.
J’ai discuté avec un courtier en SCPI, et il m’a présenté des simulations avec les trois modalités, pleine propriété, nue propriété, et avec prêt. J’ai été surprise, car une banque serait d’accord de financer le prêt avec 0% d’apport à un taux de 4.65%, mais à condition de souscrire à une de leur SCPI entre 10% et 20% des parts. Le problème, c’est que les simulations considèrent uniquement l’imposition en France, ce qui ne me permet pas de me projeter.Vous avez acheté vos parts de SCPI avec un prêt, et quelles SCPI avez-vous sélectionnées, si vous êtes d’accord de partager? Vous mentionnez que vous êtes passé par un courtier, était-ce un courtier en Suisse ou en France?
D’autre part, quand vous dites “il faudra être sélectif sur les SCPI”, une diversification des SCPI devrait théoriquement suffire, non?
Merci d’avance.

[HoiZame]

Non je ne suis pas passé par un courtier. J’en avais contacté mais aucun n’a pu me donner entière satisfaction et seule ma banque en France a accepté le montage que je souhaitais (SCI à l’IS sans frais exorbitants). J’ai des Pierval Santé, Epargne Pierre et Immorente. Il faut être sélectif dans le sens ou il faut lire les rapports et bien vérifier les valeurs de reconstitution vs prix des parts, RAN, taux d’occupation, trajectoire des loyers, etc. Certaines SCPIs ont annoncés des baisses de 10 à 15% ces dernières semaines et une nouvelle hausse des taux pourrait encore aggraver la situation dans l’immo de bureaux, commerces.

Si vous investissez à crédit ce qui compte c’est le delta entre le taux qu’on vous propose et le rendement, la valeur des parts n’aura au final que peu d’importance. A 4.65% de taux, meme si vous vous enrichirez (à condition que cela soit un prêt amortisable) l’opportunité semble limite vu que cela correspond aux taux de distribution actuel de la majorité des SCPIs. Pour justifier il faudra soit une augmentation des taux de distribution (par la baisse des prix des parts) ou une baisse des taux. Quand j’ai fait mon opération j’ai pu avoir des prêts à 1.1% sur 20 ans, je ne sais pas si une telle opportunité se représentera… Aussi partez du principe que la banque à tout intérêt à ce que vous signiez vu les commissions, faites vous votre propre idée avant d’écouter leurs conseils.

[gravel]

Peut être que si le prix des parts continuent de baisser encore de 10% cela vaudrait la peine d’investir à crédit.

Question est-ce possible d’investir avec un prêt variable EUROBOR + x%? Histoire de profiter d’une éventuelle future baisse des taux sans avoir à renégocier le crédit.

Autre solution une avance sur assurance vie. (Mini 2000€)
Par exemple Linxea Spirit 3 ans non amortissable prolongeable 3x. Taux OAT +1% ou fond euro +1%

Dans les supports éligibles on a le Vanguard Life Strategy 20/40/60/80 et les frais de gestion sont de 0.5%

Impossible de souscrire cette AV en étant non resident fiscal français, je l’ai souscrit avant mon installation en Valais

J’ai appelé le service client pour savoir si les avances étaient possibles pour non resident c’est OK pour eux! Idem pour une assurance que j’ai chez Suravenir

Bien sûr ces intérêts sont déductibles des revenus CH.

[tmnorge]

@Godliza

Je suis en train de réfléchir à investir dans une SCPI européenne avec 0% d’immeuble en France. Ma compréhension est que cela me permettrait de ne pas être imposée en France. Les revenus locatifs seraient « uniquement » imposés dans chaque pays où les immeubles se situent, et je recevrais donc un revenu locatif qui sera considéré pour le calcul du taux d’imposition en Suisse. Est-ce que quelqu’un pourrait me confirmer si cela est correct

Merci pour les infos sur la fiscalité SCPI, en effet en théorie comme tout revenu foncier, celui doit être déclaré dans les impots suisses, et ils seront pris en compte dans le “revenu mondial”, lequel est utilisé pour déterminer le taux d’impôts moyen à payer (sur le montant imposable en Suisse, hors revenus fonciers étrangers). C’est la logique habituelle pour des revenus étrangers (quels qu’il soit), en France idem.

Maintenant ma question @HoiZame est de savoir en pratique, dans le canton de Zurich, comment vous avez déclaré dans l’outil, le cas échéant. Ce n’est vraiment pas fait pour, il faut une adresse par “bien”, et le choisir dans une liste “immeuble/terrain/appartement…”.
Tout conseil serait le bienvenu !

Très surpris positivement

[HoiZame]

Quand j’avais pose la question aux impots ils m’avaient dit de les mettre dans la liste des titres avec une note sur la nature du produit et qu ils feraient ensuite l’ajustement car comme vous le dites on ne peut pas les declarer dans la liste des biens immo. Ceci dit depuis ce thread j ai fait mon investissement en SCPI dans le cadre d’une SCI à l’IS et je declare donc uniquement les actions de cette derniere et je n’ai donc jamais eu à declarer les SCPIs qui y sont logées.

[tmnorge]

merci pour l’info !

après j’aurais un peu peur qu’ils reclassent en un titre avec dividende financier donc imposition directe… pas facile de rentrer dans les cases.
Pour information dans un autre canton j’ai voulu déclarer en immobilier, et j’ai été reclassé en revenus mobiliers (= dividende). Depuis j’ai faire une réclamation en invoquant le traité de double imposition, et ils sont toujours à l’examiner 3 ans après

[HoiZame]

Il n y a pas de doute avec les SCPI vu qu’elles sont transparentes fiscalement, ca ne peut pas être un dividende… De plus c’est déjà imposé en France si détenu en direct.

[tmnorge]

pas de doute pour quelqu’un qui cherche à comprendre le fonctionnement côté français, ce qui n’a pas été le cas des services des impôts de mon ancien canton (alémanique), lesquels ne voulaient rien entendre. Ca reste assez technique et spécifique à ce type de support franco-francais.

Techniquement les foncières (Unibail, Vonovia) qui sont des actions versent des dividendes qui représentent principalement des loyers, tout en étant considérés comme des dividendes financiers (même en France). Expliquer la différence SCPI vs foncières n’est pas si simple surtout en allemand !