Investissement en SCPI

Oui j’ai effectué il y a qq es années un achat a crédit. Maintenant que la situation change je cherche donc a comprendre quel va être l’impact cde la détention de SCPI sur ma fiscalité en Suisse…
Mais je ne trouve rien sur le web… à croire que personne en Suisse n’a de SCPI…:slight_smile:

Merci @ REandSTOCK pour les explication.
Là où c’est encore plus pénible c est que une des SCPI que j’ai possède des immeuble en France, Allemagne, Norvège, Espagne, Italie, Royaume Uni… c’est donc déjà un galère sans nom pour déclarer les impôts en France… mais bon maintenant que je les ai, comme expliqué par triviamaster c’est pas super évident de les vendre (et surtout pas très intéressant… a fiscalité équivalente évidemment)

Dans le cas d’un investissement à crédit, à votre place, je ne vendrais pas. Pour les impôts, je ferais appel à un pro. Ça va vous coûter un peu mais pour la première année de résidence, c’est de toute façon un bon choix, vu que vous n’êtes sûrement pas au fait de toutes les subtilités du système fiscal. Dans la région de Genève, ça ne doit pas manquer. Voyez le comme un investissement dans votre tranquillité d’esprit…

J’ai émigré en Suisse de France il y a 8 ans et ma situation familiale était rocambolesque (mariage, changement de résidence et changement de situation professionnelle pour mon épouse et moi même dans la même année) donc j’ai demandé à une treuhand de s’en occuper. Ça m’a coûté environ 400 chf mais ça valait le coup. Les années suivantes, j’ai pu faire la déclaration tout seul puisque tout était bien plus simple. J’ai aussi eu le temps d’apprendre comment fonctionnait le système.

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Bonjour,

Je m’étais renseigne auprès des impôts de Zurich dans le cadre d’un investissement SCPI sur les modalités de déclaration:

  • Vous devez dĂ©clarer ces revenus comme revenus Ă©trangers et vous ne serez pas imposĂ©s directement dessus en Suisse, par contre ils vont contribuer Ă  augmenter votre taux d’imposition dans la mesure ou ce dernier est calculĂ© sur l’ensemble de vos revenus (mondiaux). Au final au sens de la dĂ©claration c’est la mĂŞme chose que de dĂ©clarer un bien immobilier Ă  l’étranger. Par contre vous devrez faire une dĂ©claration en France pour les revenus de la SCPI issus de bien implantĂ©s en France, les biens de la SCPI en dehors de France ont un prĂ©lèvement Ă  la source dans leur pays.
  • Pour ce qui est du crĂ©dit bonne nouvelle vous pouvez dĂ©duire les intĂ©rĂŞts de vos impĂ´ts en Suisse mĂŞme si le crĂ©dit n’a pas Ă©tĂ© conclu en Suisse mais cela sera calculĂ© au pro rata de la localisation de votre fortune imposable.

Pour ce qui est d’obtenir un crédit en étant non résident c’est faisable mais il faut fournir des garanties comme de l’épargne nantissable (type assurance vie ou compte titre).

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Auriez-vous une banque à recommander pour faire ce type de crédit?

Bonjour,

je relance la discussion.

@triviamaster : effectivement 5% brut et peu de liquidité est un point négatif pour les SCPI. Mais le gros point positif ici est de pouvoir utiliser un effet levier (encore faut-il trouver la banque).
Ou bien existe-t’il en Suisse ou ailleurs des emprunts pour investir dans les ETF? (sans parler de crédit conso).

Merci

Oui le fait de pouvoir emprunter est un avantage, j’en parle dans mon premier message. À mon avis, ça ne fait que sens d’investir dans des SCPIs en utilisant un emprunt immobilier. En direct, je trouve les inconvénients trop nombreux (faible liquidité, rendement moyen, relative obscurité du procédé de détermination du prix des parts, fiscalité, frais d’entrée), surtout en comparaison avec l’alternative: les actions ou etfs en direct sans impôts sur les plus values.

Pour investir à crédit dans des actions, vous pouvez souscrire à un crédit Lombard, qui utilise vos placements existants pour garantir l’emprunt. Les taux sont bas mais ils ne sont pas fixes et les conditions « d’appel » du prêt sont également variables: en effet, le broker peut du jour au lendemain fixer un taux de 10% et/ou demander de remboursement immédiat (sous peine de vente des actifs nantis) de l’emprunt. Plus d’infos ici:

Merci pour l’article. Mais c’est effectivement très délicat mais intéressant.

Oui, les SCPIs ne présentent pas que des points positifs, mais les locations en direct en ont encore plus à mon avis.

J’insiste là dessus mais cet effet levier (avec un emprunt traditionnel) me semble important à utiliser tant que son taux d’endettement est faible. Y aurait-il encore d’autres possibilités ?

D’autres possibilités d’emprunter de l’argent pour acheter des actifs financiers que: un prêt immobilier, un crédit Lombard ou un prêt à la consommation? Il y a encore les prêts entre particuliers (peer to peer lending) mais les taux sont bien plus élevés. Sinon, mise au clou (prêt sur gage) de l’argenterie ou autres objets de valeur…

Je crois que c’est plus ou moins toutes les options (légales).

Quelqu’un aurait-il trouvé une banque pour investir dans une SCPI en étant résident fiscal Suisse?

J’ai fait mon montage avec le LCL

C’est possible d’avoir un compte chez le LCL en tant que non résident?

Je ne sais pas j’avais le compte avant mon déménagement en Suisse. Ceci dit il est possible de passer par un courtier, il n’y a pas que le LCL qui finance ce genre d’opérations. Si cela vous intéresse je vous transmet le nom d’un CGP avec qui j’étais contact et qui a une solution pour les non résidents.

Bonjour HoiZame, je suis également interessé par votre contact :slight_smile:

Bonsoir!

@HoiZame je me permets de vous interpeler. Tout d’abord, merci pour toutes les explications que vous avez apportées.

Je suis en train de réfléchir à investir dans une SCPI européenne avec 0% d’immeuble en France. Ma compréhension est que cela me permettrait de ne pas être imposée en France. Les revenus locatifs seraient « uniquement » imposés dans chaque pays où les immeubles se situent, et je recevrais donc un revenu locatif qui sera considéré pour le calcul du taux d’imposition en Suisse. Est-ce que quelqu’un pourrait me confirmer si cela est correct?

J’ai 0% d’apport car j’ai récemment fait all-in sur l’achat de ma résidence principale. J’hésite donc à réaliser un achat de parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement. Est-ce que vous avez un conseil par rapport à cela?

Merci à ceux qui m’auront lue jusqu’au bout.

Oui si la SCPI est 100% étrangère alors il n’y a pas d’impot à payer en France et tout sera prélevé à la source dans les pays concernés, mais il faudra le déclarer en Suisse. Si vous n’avez pas d’apport il faudra faire un crédit et dans ce cas il sera de toute façon quasi impossible de faire un démembrement de parts sans nantir de l’épargne.

@HoiZame merci!
Mon texte n’était pas très clair, j’ai peu d’apport, et avec mon hypothèque suisse, il sera compliqué de souscrire à un crédit. C’est pour cette raison que je pensais investir dans des parts de SCPI avec le peu d’épargne que j’ai. J’hésite donc à investir en pleine propriété ou par démembrement. Est-ce que vous avez un retour sur l’impact fiscal que ces deux solutions engendrent?

Avez vous besoin des revenus aujourd’hui ou c’est pour la retraite ? Si c’est pour la retraite de la nue propriété est certainement le mieux. Ceci dit est on sur que la baisse de l’immobilier est terminée, rien n’est moins sur et il faudra être sélectif sur les SCPIs.

Non, je n’ai pas besoin des revenus.
J’ai discuté avec un courtier en SCPI, et il m’a présenté des simulations avec les trois modalités, pleine propriété, nue propriété, et avec prêt. J’ai été surprise, car une banque serait d’accord de financer le prêt avec 0% d’apport à un taux de 4.65%, mais à condition de souscrire à une de leur SCPI entre 10% et 20% des parts. Le problème, c’est que les simulations considèrent uniquement l’imposition en France, ce qui ne me permet pas de me projeter.Vous avez acheté vos parts de SCPI avec un prêt, et quelles SCPI avez-vous sélectionnées, si vous êtes d’accord de partager? Vous mentionnez que vous êtes passé par un courtier, était-ce un courtier en Suisse ou en France?
D’autre part, quand vous dites “il faudra être sélectif sur les SCPI”, une diversification des SCPI devrait théoriquement suffire, non?
Merci d’avance.

Non je ne suis pas passé par un courtier. J’en avais contacté mais aucun n’a pu me donner entière satisfaction et seule ma banque en France a accepté le montage que je souhaitais (SCI à l’IS sans frais exorbitants). J’ai des Pierval Santé, Epargne Pierre et Immorente. Il faut être sélectif dans le sens ou il faut lire les rapports et bien vérifier les valeurs de reconstitution vs prix des parts, RAN, taux d’occupation, trajectoire des loyers, etc. Certaines SCPIs ont annoncés des baisses de 10 à 15% ces dernières semaines et une nouvelle hausse des taux pourrait encore aggraver la situation dans l’immo de bureaux, commerces.

Si vous investissez à crédit ce qui compte c’est le delta entre le taux qu’on vous propose et le rendement, la valeur des parts n’aura au final que peu d’importance. A 4.65% de taux, meme si vous vous enrichirez (à condition que cela soit un prêt amortisable) l’opportunité semble limite vu que cela correspond aux taux de distribution actuel de la majorité des SCPIs. Pour justifier il faudra soit une augmentation des taux de distribution (par la baisse des prix des parts) ou une baisse des taux. Quand j’ai fait mon opération j’ai pu avoir des prêts à 1.1% sur 20 ans, je ne sais pas si une telle opportunité se représentera… Aussi partez du principe que la banque à tout intérêt à ce que vous signiez vu les commissions, faites vous votre propre idée avant d’écouter leurs conseils.

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Peut être que si le prix des parts continuent de baisser encore de 10% cela vaudrait la peine d’investir à crédit.

Question est-ce possible d’investir avec un prêt variable EUROBOR + x%? Histoire de profiter d’une éventuelle future baisse des taux sans avoir à renégocier le crédit.

Autre solution une avance sur assurance vie. (Mini 2000€)
Par exemple Linxea Spirit 3 ans non amortissable prolongeable 3x. Taux OAT +1% ou fond euro +1%

Dans les supports Ă©ligibles on a le Vanguard Life Strategy 20/40/60/80 et les frais de gestion sont de 0.5%

Impossible de souscrire cette AV en étant non resident fiscal français, je l’ai souscrit avant mon installation en Valais :wink:

J’ai appelé le service client pour savoir si les avances étaient possibles pour non resident c’est OK pour eux! Idem pour une assurance que j’ai chez Suravenir :smiley:

Bien sûr ces intérêts sont déductibles des revenus CH.