Invest in real estate in France (74)

Hello dear community,
I live in Geneva and was considering the idea of buying a small flat in neighboring France for a purely investment purpose.

What is interesting about France is that I could finance it at 110%.

Has anyone done this that can share some insights?

Thanks

T

There are some very accessible small flats in Annemasse / Gaillard going for around 150k. Looking at the rental prices a 75 square meters flat can go for up to 1.2 k per month,
It looks like it would pay for itself.

Questions I would ask myself :

  1. What is the tax level ?
  2. What are the risks ?
    1. Nobody would have thought that the borders could get completely closed and it happened all of a sudden in 2020.
    2. France is not always reliable. See how the “traité de double imposition” got stopped and people living in France suddenly had to pay inheritance taxes on the money from their Swiss parents.

Basically you need a business plan : planned earnings and costs (including taxes), and risks and mitigations.

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Indeed, very good point, a business plan is for sure needed.
Besides the concerns about the risk of geopolitical risks, that I’m willing to take, the issue here is tax related.

I’m really struggling to find trustworthy sources about the taxes I would have to pay and the all other cost related with being a Swiss resident investing in France.

I’m also interested to learn about this e.g.

-Taxes in France
-Tenant protection - how quickly can you evict the tenant if they don’t pay? What happens if they leave with rent arrears, practically can you get the money back?

Do you know Annemasse / Gaillard? I would be cautious which area you buy in. If rental yield is high there might be a good reason for it, the yield might come with tenant hassle

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Yes, I know Anemasse area, and I agree there are some very dodgy areas. I’m also willing to look at other locations as long as within the GE area.

Regarding tenant protection, from what I know it’s quite tricky in France to evict someone (I.e it’s forbidden to evict in the winter months) so yes, this adds up some risks.

Regarding taxes I have no idea.

Maybe there is someone in this forum that can enlighten us :slight_smile:

If someone is prepared to pay rent of ~10% of the property price whilst interest rates are ~0, you need to ask yourself why they are prepared to pay so much. On the other side of the equation why is another investor not prepared to borrow at today’s low rates and pay more than you to buy the property and accept a lower yield of say 5%?

Possibly you have found a real opportunity which would be exciting. However my reflection is that you might be getting into an investment involving tenants with some kind of “issue” from an owner’s perspective. Meaning unsteady employment or bad credit history, or perhaps on social benefits, or maybe someone staying in the region short term looking for a short term contract. For these cases you need to be a pretty active landlord

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Taxes on real estate in France is a complex topic, there are different taxation models depending on what you do (LMNP, LMP, BIC, SCI, etc.). Each of those frameworks have advantages and drawbacks, you need to analyse what suits you best, there is no simple answer. Also when it comes to income taxes on non resident individuals in France it changes almost every year (there’s a lot of literature on that topic on internet). It will of course also have an impact on your taxes in CH since Switzerland takes into account your income abroad to compute your tax rate (although the income abroad itself is not taxable in CH).

In my case I created a SCI à l’IS (works like a company) so that taxes are cleared at company level and do not impact me as an individual, however this solution may not work for everyone as on the other hand taxes when you sell your real estate are worse than owning it directly.

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I posted my experience in this article back to 2019 → On a signé pour notre premier immeuble de rapport ! (à l'étranger) - Mustachian Post (aka Marc Pittet) #FIRE #frugalisme

I wrote it in French, I’ll let you google translate it if needed.

[…] J’expérimente l’investissement locatif en France depuis 2014 pour un résultat plus que mitigé. L’appartement est en cours de vente et rendez-vous est pris pour la signature chez le notaire.

J’ai acheté sur plan enfin 2011 début 201 un appartement de 2 pièces (1 chambre) dans une ville proche de Genève (Annemasse). L’appartement est situé à 300m de la future gare CEVA qui reliera Annemasse à Genève en quelques minutes et à proximité immédiate d’un futur arrêt de tram (en construction) qui rejoindra la frontière suisse. L’appartement a été livré fin 2013, loué depuis février 2014 pour un rendement brut annuel de 5% environ.

J’avais en tête de le revendre une dizaine d’années plus tard. Profiter des loyers d’ici là et d’une plus-value compte tenu des développements de la ville.

L’expérience a été enrichissante d’un point de vue personnel (connaissance de la fiscalité immobilière française, participation aux assemblées générales de la copropriété, droit immobilier français).

L’investissement a été peu rentable.

** crédit hypothécaire en CHF dans une banque française (j’aurai pu choisir l’EUR). Ma source de revenu principale est mon salaire en CHF, j’avais donc pris la décision d’un crédit en CHF pour le crédit. 1er malchance, j’ai signé quelques jours après l’introduction du taux plancher CHF/EUR par la BNS. Mon taux applicable était de 1.2095 CHF pour un 1 EUR (1.136 aujourd’hui 1er mars 2019). Le prix d’achat du bien a été converti en CHF. J’avais très peu de fonds propres (env. 5%). La banque a également accepté d’inclure les frais de notaire au crédit.*

** je bénéfice d’un taux type “Libor cappé +2”. Le taux est plafonné. Grâce au taux négatif sur le CHF, je paie env. 1.15%/an (revu trimestriellement).*

** les revenus locatifs en EUR servaient aux paiements des autres frais (impôt sur le revenu, impôt foncier, charges de copropriété, assurance vie obligatoire, charges de gérance) et le solde placé sur un livret A en France.*

*des malfaçons ont été détectées quelques mois après l’arrivée des habitants dans l’immeuble. La copropriété est en procès avec le promoteur (frais supplémentaire pour expertises, avocats etc).

** impôt sur le revenu en France. Pour les non-résident, le revenu net est taxé à 20% (flat tax), puis au barème ordinaire française dès 36’000 euros de revenu imposable (je n’ai plus le chiffre exact en tête). 2ème malchance, c’est à cette époque que les prélèvements sociaux (15.5%) ont été appliqués aux non-résidents. Je me suis retrouvé avec un taux d’imposition de 36.5% (20% + 15.5%).*

Un non résident peut demander l’application des taux résidents pour autant que le taux d’imposition de l’ensemble des éléments déclarés soient inférieures à 20%. J’avais fait le calcul, j’étais au-dessus et ça implique de déclarer l’ensemble de ces revenus au fisc français.

En choisissant la flat tax de 20%, seuls les revenus locatifs doivent être déclarés.

Depuis le 1er janvier 2019, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus aux non-résidents (mais jusqu’à quand ?).

La bonne nouvelle ? le site de l’administration fiscale française est efficace et la déclaration de revenus est complétée et validée en quelques minutes.

** impôt foncier env. 1 mois de loyer. Augmente chaque année*

** n’ayant pas le temps et les connaissances pour gérer l’encaissement des loyers, la régularisation des charges, les travaux demandés par les locataires, révision annuelle du loyer. Une agence s’occupait de la gestion. env. 5.5-6% des loyers encaissés. J’avais également pris une assurance en cas de loyer impayé afin de couvrir mon prêt, env. 2.5% des loyers encaissés. Pour rappel, la garantie de loyer en France est de 1 mois.*

** charges de copropriété de l’immeuble. Dans mon cas, EUR 1’700/an (env. 2 mois de loyer) sans compter les frais additionnels non prévu au budget.*

** autres frais: assurance vie pour le prêt EUR 67/mois, assurance propriétaire non occupant EUR 8/mois.*

** tous les éléments relatifs au bien immobilier français doivent être reporté dans ma déclaration de revenus en Suisse pour la détermination du taux d’imposition des éléments taxés en Suisse. Mon taux augmente et mes impôts aussi.*

** turnover. 2 locataires différents depuis 2014. A chaque nouvelle entrée, l’agence prend des frais de EUR 600 environ. L’Etat français a cartographié certaines zones comme “tendues” du point de vue locatif. Annemasse en fait partie. Le délai de résiliation du bail par le locataire est de 1 mois. Laisse très peu de temps pour rafraichir l’appartement et le remettre en location. Cependant, j’ai toujours trouvé des locataires rapidement. L’appartement trouvait preneur en 1 mois maximum, limitant mes pertes de loyer à quasiment 0.*

** au départ du 2ème locataire fin 2018, j’ai décidé de faire évaluer mon appartement. Profiter qu’il soit vide pour le vendre plus facilement. Le prix estimé correspondait à 80% de mon prix d’achat. Aïe ! J’ai pris la décision de le vendre → stop loss sur l’investissement et réallouer mon argent ailleurs.*

Pour un investisseur se lançant dans l’aventure en France, je recommanderai l’achat dans l’ancien. Les frais de notaires sont plus élevés, mais le prix au m2 de l’appartement reflètera une valeur plus réaliste.

Les appartements neuf/sur plan sont vendus plus chers par les promoteurs qui n’ont aucun problème à les vendre. Les raisons ? 1) taux hypothécaire bas (applicable aussi à l’ancien) 2) frais de notaire réduit 3) TVA réduite à l’achat 4) Prêt à Taux Zéro du gouvernement français.
Ces incitations font augmenter le prix du neuf.

Mon appartement va se vendre avec une décote de 20% vs son prix d’achat. Prix de vente qui sera amputé des 6% de commissions d’agence. Perte finale environ 25% en 5 ans. Il faut encore ajouter la perte de change (env. 6%) et les frais supplémentaires liés à la vente (pénalité de la banque pour remboursement anticipé, divers frais administratifs facturés par la banque et le syndic de copropriété dans le cadre de documents demandés par le notaire).

En tenant compte des impôts suisses et français, ainsi que des charges, le rendement était de 2% net.

Le dividende Novartis net d’impôt rapporte plus avec moins de souci pour l’investisseur.

Aurai-je du faire différemment ? Acheter un appartement plus grand ? peut-être, mais je ne pouvais pas le financer à l’époque. Acheter dans une autre ville ? je trouvais l’investissement de proximité plus intéressant, avantage de la connaissance des lieues (à tort).

Lors de la vente, j’ai eu la mauvaise surprise de devoir désigner un représentant fiscal en France. Heureusement, une partie de ma famille habite en France. En cas de plus-value, cette personne se porte garante du paiement de l’impôt. Totalement inutile car le gain est calculé par le notaire qui verse l’impôt dû.
L’élection d’un représentant est obligatoire, même en cas de moins-value, lorsque le prix de vente est supérieur à EUR 150’000.
N’était pas mon cas, mais un résident Suisse (hors UE/EEE) serait soumis à un impôt sur le gain de 33%. Il faut ensuite déposer une réclamation auprès de l’Administration française afin de bénéficier du même taux d’imposition qu’un résident de l’UE. Implique des frais supplémentaires. Les réclamations sont généralement acceptées par l’Administration française et le trop perçu remboursé.

Ce n’est que mon expérience. J’ai sûrement fait des mauvais choix, question de timing peut-être. Si c’était à refaire, je n’investirai pas en France en étant résident Suisse. Le statut de non-résident est un désavantage. La fiscalité change constamment et les barrières administratives nombreuses.

J’espère que votre expérience sera toute autre. Toutes mes félicitations pour cette nouvelle aventure !

What happended since I shared my experience ?

The prélèvements sociaux were “cancelled” for Swiss residents. However, a prélèvement de solidarité of 7.5% is still due.

I appealed against my 2015, 2016 and 2017 French tax bills in December 2018 and complained about being subject to the prélèvements sociaux.

My appeal was accepted on August 31, 2021. Their reimbursement was credited in my Swiss bank account on October 13, 2021.

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Cauchemar. Stressed reading it but thank you for sharing

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One possible answer is that there are thousands of international workers and civil servants living in Gex, St Genis, Thoiry etc… they don’t want to buy a property as they are here for few years.

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Precisely, CERN is employing ~15k people. Most of them are not staying for long.

Has anyone invested in Real Estate in France since last year ?

It is my case as well (before my move to Geneva).
It is now time of the French Tax declaration and apparently we need to declare the Swiss revenu in order to determine the marginal tax rate.

I read the following article:
JE SUIS NON-RÉSIDENT. JE PERÇOIS DES REVENUS IMMOBILIERS. S’AGIT-IL DE REVENUS FONCIERS OU DE REVENUS COMMERCIAUX? COMMENT LES DÉCLARER?

Do you declare it in 8TK or do you have more information on where to declare your swiss revenu ?

You don’t have to declare your worldwide income

https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-loue-un-bien-non-meuble-puis-je-beneficier-du-regime-micro

https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/quest-ce-que-le-taux-moyen-puis-je-en-beneficier

When I had my property in France, I chose the “régime réel”. I was taxed at a flat rate of 20% + French social contributions. The French tax return was limited to my French rental income + related elements (debt interest, life insurance premiums, real estate expenses etc).

I did quick calculations at the time and the “taux moyen” was not in my favor. I would have paid more taxes.

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I haven’t check the option Bénéficier du taux moyen d’imposition (s’il est plus favorable) as well.
Listing all the foreign revenue is not in my favor.