Bonjour,
je possède 2 appartements et je voulais savoir si cela est intéressant de monter une société immobilière qui “s’occuperait” de ces biens (réception des loyers, entretiens, imposition) qui en serait au capital mais aussi qui permettrait de faire l’acquisition de nouveaux biens. L’idée serait se séparer la fiscalité de cette entreprise de ma fiscalité perso.
Est ce que c’est une démarche pertinente et si oui, comment aller de l’avant le plus justement possible?
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Salut,
Avant toutes choses, il serait bien d’ajouter un peu de contexte pour pouvoir t’aider au mieux.
- Ou son situés les appartements (Suisse, France, ailleurs) ?
- Ton domaine d’activité principale est-il le domaine immobilier ?
Etc.
A ma connaissance, cela ne devient intéressant que si les loyers sont très élevés et/ou si ceux-ci remplacent ton revenu principal. Sinon, il faut compter sur une double imposition, ce qui rend la chose tout de suite moins intéressante.
Meilleur conseil : prend un rdv avec un conseiller VZ qui pourra t’orienter directement sur ta question 
.
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Je suis en pleine recherche également, je n’ai pas encore demandé l’avis d’experts. Peu d’informations sur internet sur le passage de la propriété en nom propre vers la SI. idéalement mieux vaut directement commencer par la SI.
Frais : environ 2000 CHF pour la création d’une SI. Y’a un article récent très bien fait sur le blog de Mustachian.
Les considérations à prendre en compte :
- Horizon d’investissement pour tes biens (revente ou “buy and hold”)
- As tu besoin des loyers ou souhaites tu thésauriser pour racheter d’autres bien derrière en SI
- A quel prix tu vas revendre tes biens à ta SI (impôts sur le gain immobilier). A checker avec le fisc selon ma banque
- Il me semble (pas sûr) qu’en passant tes biens à la SI tu perds l’ancienneté (tu repars donc de zéro pour l’impôt sur la plus value)
- L’intérêt principal de la SI c’est de réduire les impôts grâce aux amortissements comptables (1-2-3%). Mais en cas de revente l’impôt sur la plus-value sera plus élevée
- L’autre intérêt majeur c’est le taux d’imposition a priori plus bas que ton taux marginal d’imposition (à checker sur le long terme…)
- Autre avantage de la SI: tu peux déduire des frais liés à ton investissement (trajets en voiture, comptable etc) en plus de l’hypothèque et des frais annexes, mais ça me semble minime
- Si j’ai bien fait les calculs je pourrais augmenter de 50% mon rendement net net (Zurich)
Ce que m’a dit ma banque :
La banque refait un check de ta capacité d’endettement avec éventuellement des garanties supplémentaires (Solidarhaftung)
La prochaine étape serait d’aller voir un fiduciaire ou le VZ.
N’hésite pas à nous tenir au courant de tes avancées !
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J’ai créée une SI (SA) pour un nouvel investissement immobilier en suisse, j’avais deja un bien de rendement en nom propre. C’était assez compliqué car le bien de rendement et ma résidence principale ne sont pas dans le même canton donc 2 déclarations d’impôts dont chacune influe sur l’autre. Vu que le 3eme bien allait être encore dans un autre canton que les 2 premiers j’ai préféré le prendre en SI.
Avantages :
Separation des fiscalités
Separation des dépenses, compte entreprise, toutes les factures payées avec un compte/une carte différente.
Fiscalité personnelle non impacté.
Fiscalité moins importante (taux entreprise vs taux individu).
Frais d’entreprise déductible.
Inconvénients :
Frais création.
Frais bancaire élevés sur les sociétés sans employés (ce qui généralement le cas pour une société qui encaisse juste les loyers).
Dossiers plus “sophistiqués” à faire pour les hypothèques, de toute façon si l’entreprise est récente ils voudront faire une convention de sureté avec la personne derriere l’entreprise.
Comptabilité d’entreprise.
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Repasser devant notaire, payer tous les frais/taxes comme un achat normal. Droit de mutation etc donc vaut mieux commencer directement en SI.
Tres avantageux aussi pour les successions, car meme apres un deces la SI “survit” et peut etre transmise, alors que pour un heritage en nom propre → droit de mutation + impots
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Moi aussi, je suis en train de réfléchir à la possibilité de créer une société immobilière privée pour un achat immobilier pour un investissement locatif.
Si j’ai bien compris, si j’achète ce bien immobilier à nom propre, le bénéfice net des revenus locatifs (loyers moins les intérêts passifs et les frais d’entretien) sera soumis au taux marginal d’imposition. Par contre, si je l’achète via une SI privée, le bénéfice net sera taxe selon le taux d’imposition sur le bénéfice qui est toujours de 12% ainsi que sur le taux de distribution de dividendes (bénéfice net moins impôts sur le bénéfice) qui est toujours de 17%.
En ce qui concerne le bénéfice sur une future revente, en cas d’achat à titre personnel il faut prendre en considération l’impôt sur les gains immobiliers qui peut varier selon la durée de rétention de 18% (33 ans) à 30% (1 an). En cas de revente via une SI privée, il faut toujours prendre en compte le taux d’imposition sur le bénéfice (12%) et l’imposition sur les dividendes (17%).
Est-ce correct ou j’ai loupé quelque chose?
Je pense que tu as tout compris. bien entendu le taux d’imposition depend du canton ou est enregistrée la SI. Possible également de pas passer par les dividendes et se salarier de sa société, ou même de se facturer en tant que prestataire etc.
Pour les SI, le taux d’imposition sur le bénéfice dans le Canton de Vaud est toujours de 14%. Quid du taux d’imposition sur les dividendes? Je n’en aurais pas forcement besoin tout le temps mais à la revente de l’appartement je ne pourrais pas y échapper.
VZ correspond-il à vermoegenszentrum ?