Immobilier - donation

Bonjour,

Ceci est mon premier post sur ce forum et j’espère ne pas répéter un sujet traité auparavant.

Lors d’une donation mixte dans le cadre familiale, j’ai hérité d’une maison familiale d’une valeur d’environ 850’000.- Ayant un frère et une sœur, seulement 1/3 de la valeur me reviens. Après discussion avec ma famille nous nous sommes mis d’accord sur une valeur d’achat à un prix préférentiel de 720’000.-

Les parts s’élevant à 240’000.- je dois donc 480’000.- a mes frère et sœur et 240’000.- me reviennent comme fonds propres afin de ne pas avoir besoin d’apport financier pour obtenir l’hypothèque. Ce bien sera en location (2 appartements) pour un revenu locatif net de 3000.- par mois.

J’aurais donc besoin de vos lumières afin de m’éclairer sur le calcul à effectuer afin de définir le rendement ? Sachant que je n’ai concrètement pas sorti d’argent pour les fonds propres.
A quel impôts je dois m’attendre ?
Ensuite je n’ai pas d’hypothèque de 2ème rang, conseilleriez vous de placer les bénéfices sur un autre véhicule financier plutôt que d’amortir ?

Hello,

Bienvenue ? Une petite présentation avant de commencer ?

Hello, merci pour l’accueil.

Pardonne moi, je suis allé un peu vite en besogne.

Petite présentation, j’ai 32 ans. Ça fait environ 2 ans que je m’intéresse au frugalisme et surtout que je m’efforce à améliorer ma culture financière inexistante. Avant ça j’étais plutôt à dépenser mon argent sans réfléchir…

Pour le moment mes principaux investissements sont des 3a bancaires. Avec l’acquisition de ce bien immobilier j’espère pouvoir améliorer mes futurs investissements, d’où ma sollicitation d’aujourd’hui

Bonjour,

La valeur de ce patrimoine devra être pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune. A voir selon votre canton et la fortune totale mais cela rajouterai 0,4% par an sur votre impôt.

Pour calculer le rendement brut, je dirais 3000Ă—12 mois/ 850 000chf soit 4,2%.
Le plus délicat sera de calculer votre rendement net en retenant les frais lié à

  • l’assurance propriĂ©taire
  • Les frais d’entretien annuels (1%)
  • Les frais agence si vous payez ce service
  • Les impĂ´ts sur la fortune et les loyers
  • les coĂ»ts de l’emprunt familial

Je dirais qu’il doit y avoir des sites spécialisés ou appeler une fiduciaire qui saura vous conseiller pour le montage.

Edit: correction sur l’emprunt

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Y’a un emprunt, non? (au frere/soeur)
D’ailleurs faudra le declarer (de leur coté aussi), ce sera quoi le taux d’interet, remboursable comment?

(dans tous les cas ça a l’air d’etre un beau cadeau de leur part, entre la ristourne de 15% et l’emprunt, faudra verifier que ce soit pas considerer comme un don qui pourrait etre imposable)

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Justement parlons de ça.
Je n’ai pas saisi la forme exact. C est une avance d hoirie ? Et tu achètes les parts de tes freres et sœurs ?

Dans quel canton vis tu ? Cela peut influencer les impĂ´ts.

Impot sur la fortune: La valeur officielle de l’immeuble mais la dette hypotécaire est déduite de la fortune. Il est possible, si la valeur officielle est inférieure à 480’000 que cette donation fasse diminuer votre fortune imposable.
Impot sur le revenu: le revenu des loyers moins tous les frais (assurances, entretien, taxe foncière, )
L’amortissement de la dette hypotécaire dépend du taux d’intéret, de votre propension au risque et de vos risques de précarité par ailleurs (stabilité de l’emploi, revenu de l’activité professionnelle,…).

Je vous remercie pour vos Ă©claircissements.

En effet je pense que ça peut être judicieux que je m’informe auprès d’une fiduciaire. Cet achat me semble à première vue une bonne opportunité dans le sens où je n’ai pas besoin de sortir de cash pour les fonds propres. J’espère ne pas me tromper.

Oui il y a un emprunt de 480’000.- sur une cédule à 650’000.- J’ai préféré prendre un peu de marge afin de pouvoir augmenter ma dette hypothécaire sans frais en cas de frais de rénovation important.

Mon taux est Ă  1.16% sur 10 ans, sans amortissement.

Oui c’est une avance d’hoirie où je dois en effet racheter les parts de mes frères et sœurs. Enfin pour être exact c’est une donation, aucune contre-prestation ne peut être réclamée.

Je vis dans le canton du valais.

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Mon idée serait de ne pas amortir et de ne payer que les intérêts hypothécaires afin de pouvoir placer les éventuels bénéfices des provenant des loyers dans de nouveaux investissements. Mais étant novice je ne sais pas trio si mon idée est viable.

Si le pret hypotécaire est fixe sur 10 ans alors il faut investir les bénéfices. Vous n’allez pas laisser dormir des bénéfices 10 ans sur un compte en attendant de rembourser la dette. Un portefeuille en actions est probablement le meilleur choix.

Penser à prendre en compte le coût d’opportunité, il y a aussi une alternative qui est de vendre et d’investir cette somme.

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Je pense que ça serait l’idéal. Malheureusement une des conditions tacites est que le bien immobilier ne soit pas vendu, en tout cas du vivant du donneur. Mais c’est sur qu’actuellement je pourrais vendre le bien pour environ 1M d’après le prix du marché de la région. Ça ferait une sacrée plus-value sur le prix d’achat.

Vos possibilités sont assez limitées.
Le rendement net devrait être faible mais du moment que vous ne perdez pas d’argent en attendant cette revente c’est positif.
Faites nous un retour une this le montage effectué.

Merci de votre retour.

Je vous ferais un retour du montage une fois celui-ci mis en place.

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Bonjour,
On ose demander quelle commune exactement en Valais?

Il y a un point à faire très attention, certaines régions se sont beaucoup construites et les locataires ont l’embarras du choix, ce qui limite un peu les chances de s’en sortir avantageusement.

Personnellement, j’ai loué sans difficulté un appartement de 3 pièces et demi que j’avais occupé en 2014 sur Monthey pour 1650 francs. J’ai voulu le remettre en location en 2019, plus personne n’en voulait à ce prix-là.

Cela dit, je pense qu’une bonne fiduciaire analysera forcément le potentiel du bien au vu de la situation du marché.

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Bonjour,

Oui, ce bien ce trouve sur la commune de Bagnes, Ă  15 min de Verbier.

Le bien est actuellement en location et à trouvé preneur facilement… Il faudra voir dans l’avenir.

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