Immobilier: achat vs location

Il faudrait juste la version suisse de https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html :slight_smile:

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Pas top si la dĂ©duction des intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires disparaĂźt on verra
mais point Ă  suivre pour coĂ»t du loyer vs coĂ»t du crĂ©dit

J’hĂ©site (si arrive occasion
) de devenir propriĂ©taire. Maintenant en location et le reste je fais des investissements

Dans la plupart des pays c’est soit l’un soit l’autre, rarement les deux (soit un “loyer fictif” + deduction des interets, soit aucun des deux).

On peut ĂȘtre les deux: locataire et propriĂ©taire (pour les investissements).

Oui par exemple crowfunding j’ai dĂ©jĂ  qqch c’est vrai

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Oui, il faut minimum 20% en cash ou on peut aussi nĂ©gocier en payant plus cher. Un bien devrait prendre de la valeur avec le temps aprĂšs comme le marchĂ© il n’y a pas de garantie. Pour VTI, tu vas accepter de subir la correction quelle qu’en soit l’ampleur ?

@omoyano
Avec des taux d’intĂ©rĂȘts bas cela ne rĂ©duit pas grand chose de tout façon.

Il y a peut-ĂȘtre un moyen de tout dĂ©duire actuellement dette, frais avec la valeur locative, je suis en train d’étudier la chose et si s’est vraiment faisable.
La Suisse est un paradis fiscal fait pour les riches et tout est fait en sorte pour que les riches paient le moins possible donc autant trouver et utiliser ces mĂ©thodes. Payer en or, il n’y a pas de TVA sur l’or et ça ne perd pas sa valeur avec le temps donc double avantage dĂ©jĂ  :slight_smile:

La prestation qu’on paie avec de l’or reste soumise Ă  la TVA le cas Ă©chĂ©ant


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7.7% de 0.- donnera toujours 0.-
C’est pour ça qu’il faut Ă©changer un service contre un autre et Ă©viter d’utiliser l’argent.

Encore une fois, c’est pas du tout comme ça que la TVA marche


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Vous ĂȘtes d’accord qu’il n’y a pas de TVA sur l’échange CHF/OR ?
Pouvez-vous m’expliquer pourquoi il n’y aurait pas de TVA sur ce mĂ©tal utilisĂ© dans plein de domaines diffĂ©rents alors qu’il y en a sur le cuivre/argent utilisĂ© en partie dans les mĂȘmes domaines d’application par exemple ?

Et pouvez-vous me donner le document/texte expliquant comment calculer la TVA sur un échange de service sans transaction monétaire ?
Un expert partage ces connaissances normalement pour éviter que les autres restent attardés :slight_smile:

S’agissant des mĂ©taux, il n’y a pas de TVA sur l’or car l’article 44 de l’OTVA existe.

Art. 24 LTVA,

En cas d’échange, la contre-prestation correspond Ă  la valeur marchande de la prestation fournie en contrepartie.

Je sais pas comment ils dĂ©terminent si le fromage vaut 5 CHF ou 8 CHF - normalement il suffit que le fromager en vende un contre espĂšce pour dĂ©terminer le prix des autres fromages identiques - mais le point important c’est que s’il a Ă©changĂ© le fromage contre une saucisse du boucher, ils devront tout les deux payer de la TVA.

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A condition que le fromager et le boucher fassent plus de 100’000.- de chiffre d’affaire non ?
AprĂšs ces exemples sont des biens mais quelle est la valeur marchande de quelqu’un qui tond une pelouse car cela n’a pas de valeur marchande. Ce n’est que du temps et je ne crois pas que le temps est rĂ©ellement taxĂ© sauf s’il y a facturation et Ă©change d’argent.

Ça s’appelle du travail au noir, et c’est illĂ©gal.

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Euh non juste du bĂ©nĂ©volat et une donation (cadeau) s’il y a quelque chose en contre partie tout est lĂ©gal mais oubliĂ© de la plupart car cela se fait de moins en moins.
Vous ĂȘtes dans une PPE, vous pouvez payer quelqu’un qui tond la pelouse/nettoyer les couloirs ou vous pouvez rĂ©partir les tĂąches et il n’y a pas de revenus juste que chacun donne un peu de son temps dans un but commun. Bref l’échange semble oubliĂ© de tous, j’arrĂȘte-lĂ  :slight_smile: Ca reviendra peut-ĂȘtre s’il y a hyper inflation


Hello,

Quelqu’un a fait une hypothĂšque derniĂšrement? Si j’ai bien compris le prĂȘt hypothĂ©caire est divisĂ© en deux parties dites dette de 1er et 2e rang. le 1er rang couvre 65% de la valeur d’achat et le 2e rang 15%.
Le 2e rang peut ĂȘtre remboursĂ© en 15 ans et j’ai lu que n’est pas “obligatoire” de rembourser le 1er? Alors
ça se passe quoi aprĂšs le 15 ans? On va jamais finir de payer et la propriĂ©tĂ© c’est Ă  la banque?
il n’est aujourd’hui pas trĂšs intĂ©ressant d’amortir une dette si on se limite Ă  l’aspect fiscal?

Hello,

Oui tu as juste, le premier rang représente au maximum 65% de la valeur du bien, et le 2Úme rang 15% que tu dois rembourser en 15ans.

Quand tu vois certaines offres de prĂȘt qui affichent des taux de 1% sur 10 ans, ça concerne le premier rang. Il arrive que le 2Ăšme rang ait un taux d’intĂ©rĂȘt un peu plus Ă©levĂ©.

Effectivement tu n’es pas obligĂ© d’amortir le premier rang, tu peux toutefois le faire quand ton Ă©chĂ©ance arrive Ă  terme et que tu renĂ©gocies ton taux et une durĂ©e. Mais tu ne pourras le faire que quand ton 2Ăšme rang sera amorti en totalitĂ©. Mais tu peux en thĂ©orie garder ta dette hypothĂ©caire ad vitam aeternam.

C’est vrai que vu les taux actuels, conserver sa dette permet de placer son argent autrement. Personne ne peut prĂ©voir ce que deviendront les taux dans quelques annĂ©es, mĂȘme si tout laisse prĂ©sager que les taux resteront bas. Je pense qu’il est resterait tout de mĂȘme sage d’avoir quelques liquiditĂ©s de cĂŽtĂ© pour pouvoir amortir si les taux revenait Ă  monter.

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Merci beaucoup pour la réponse!!

En fait je m’intĂ©resse a tout ça pour â€œĂ©tudier” si c’est plus avantageux fiscalement devenir propriĂ©taire ou continuer a ĂȘtre locataire (et continuer a investir en fonds de placements,etc
)

Alors avec toute cette info , par exemple on vais payer 1000chf/mois(chiffre imaginaire
) pendant ,au maximum, 15 ans au taxe négocié pour rembourser le 2Úme rang. AprÚs on a deux scénarios:

  • On continue Ă  payer des intĂ©rĂȘts Ă  la banque (normalement avec un taux d’intĂ©rĂȘt plus bas qu’avec le 2Ăšeme rang) mais pas besoin de rembourser la dette/amortir? Pas d’échĂ©ance? Payer Ă  vie?
  • On amorti la dette (selon conditions renĂ©gociĂ©s, etc) si ça t’intĂ©resse (fin de dĂ©duction d’impĂŽts pour les dettes, le taux augmentent,etc)?

Tes 2 scénarios sont justes une fois le 2Úme rang amorti.

L’avantage fiscal va beaucoup dĂ©pendre de la valeur du bien, enfin, plutĂŽt de sa taille et de ses commoditĂ©s, et de ce qu’il est possible de dĂ©duire (dette hypothĂ©caire et frais d’entretien), et principalement de tes revenus.

Je possĂšde un appartement de 60m2 en ville de GenĂšve, dont la valeur locative est estimĂ©e Ă  9100 (aprĂšs abattement) et j’arrive Ă  dĂ©duire grosso-modo environ 5000 des intĂ©rĂȘts et 1000 de frais d’entretien.

  • 9100 - 5000 - 1000 = 3100

Ce 3100 est considĂ©rĂ© comme un revenu fictif et je serai taxĂ© dessus en fonction de mon taux marginal d’imposition, qui se trouve Ă  environ 33% pour un revenu dans les 100’000 par exemple.

Ca pourra t’aider si tu cherche Ă  savoir s’il est plus avantageux d’acheter ou de louer, mais pour son logement principal, je trouve que c’est intĂ©ressant uniquement si on peut apporter les 35% et ne payer que les intĂ©rĂȘts du 1er rang.

AprĂšs de ce que j’ai lu par ici, beaucoup seront plus favorables Ă  la location car ça permet d’investir ses avoirs dans quelque-chose de plus rentable, et de pouvoir bouger plus facilement si une opportunitĂ© professionnelle se prĂ©senterait, oĂč si tu as besoin d’aller dans plus grand si tu as des enfants, mais dans mon cas je trouvais plus intĂ©ressant en premier lieu la sĂ©curitĂ© (entre guillement) que procure le fait de possĂ©der son appartement. Ca m’a permis de rĂ©duire mes charges de 1100-1200 par mois par rapport Ă  si j’avais Ă  payer un loyer. J’avais fait le calcul une fois pour ma situation, et le rendement net de mon appartement se situait Ă  3.8% si on prenait tout ses facteurs en compte.

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J’ai fait les calculs dans mon cas il est plus intĂ©ressant de ne pas payer de dettes que d’en payer. Au final, avoir une dette me coĂ»te plus cher (impĂŽts+intĂ©rĂȘts) que de ne pas en avoir. La fortune n’est pas assez taxĂ©e en Suisse en tout cas pour certains biens.

Le principal avantage et de ne pas “perdre” le loyer mais le payer en intĂ©rĂȘts Ă  la banque et Ă  rembourser le bien qui coĂ»te moins cher qu’un loyer annuellement en tout cas actuellement. AprĂšs oui, il faut mettre du cash de cĂŽtĂ© pour pouvoir le rembourser un jour au cas oĂč les taux remonteraient ce qui pourrait bien arriver afin de redonner un peu de valeur Ă  la monnaie imprimĂ©e.

@MrRobot Ca permet surtout d’avoir une valeur relativement sĂ»r qui est une vraie valeur si le CHF se casse la gueule sa valeur va augmenter mais va diminuer si les taux remontent.

Je vais tenter d’utiliser la dette comme effet de levier pour investir dans d’autres valeurs à court terme. On verra bien, il faut prendre quelques risques dans la vie.

Quand je suis devenu propriĂ©taire en 2010, j’avais 26 ans. Si Ă  ce moment-lĂ  (post-crise 2008) vous aviez dit que vous comptiez sur des produits financiers pour vous rapporter 6% par an pendant 25 ans, tout le monde aurait froncĂ© les sourcils. Personnellement, mĂȘme avec du recul aujourd’hui j’ai du mal Ă  tabler sur ce type de rendement.

Je pense aussi que l’investissement financier est une bonne chose, aprĂšs il me semble que c’est risquĂ© de se baser sur des rendements Ă©levĂ©s de façon linĂ©aire sur des longues durĂ©es sans supposer qu’on va se prendre une ou deux annĂ©es de m
 dans le lot.

Avec une dette hypothĂ©caire, vous savez ce que vous payez pendant 10 ans et vous recevez quelque chose de tangible en Ă©change. A voir si ça devrait pas aussi peser dans la balance
 Ne dit-on pas qu’un tien vaut mieux que deux
 Je pense que c’est Ă  considĂ©rer.
Je poste juste cette rĂ©action car j’ai l’impression que dans le milieu frugalien, on a tendance Ă  faire Ă©normĂ©ment confiance au succĂšs en bourse sur le long terme, et c’est pas toujours prudent.

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