Financement d'un second bien immobilier

Bonjour Ă  tous,

J’ai acheté mon premier bien immobilier il y a 7 ans, un appartement de 4.5 pièces et j’ai la possibilité de reprendre la villa familiale de mes parents. J’ai beaucoup de questions dont je ne suis pas certains de connaître la réponse, car la situation est un peu particulière :

  • Je dĂ©sire louer mon bien actuel, est-ce dans tous les cas possible ? Je me questionne quant Ă  l’autoportance du bien.
  • Est-ce possible d’utiliser mon bien actuel que je louerai comme garantie pour ma prochaine hypothèque que je devrais contracter pour acquĂ©rir la ville familiale ?
  • Comme il s’agit d’un bien de famille, est-ce qu’il y a des Ă©lĂ©ments particulier Ă  faire attention ? Prix du bien, impĂ´ts sur le bĂ©nĂ©fices (pour mes parents), droits de mutation ?
  • Comment se fait le calcul du taux d’endettement pour ce second bien en sachant que je louerai le premier ?

Je sais que c’est un article pas très précis, mais je serai curieux de voir si des personnes ont déjà vécu ce même cas :slight_smile:

merci à tous pour vos précieux conseils

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Salut !

J’ai vécu une situation similaire dernièrement et, bien que je ne puisse répondre à toutes tes interrogations, je peux déjà apporter quelques réponses (canton FR) :

  • Je prĂ©sume que ton 4.5 est en PPE. La première chose Ă  faire serait de jeter un Ĺ“il au contrat de la PPE et voir les conditions de location/vente.

  • Le fait qu’il s’agisse d’un bien familial Ă  des impacts mais financièrement intĂ©ressants. Typiquement si la villa est transmise comme avance d’hoirie, il n’y a pas d’incidence financier autre que de devoir dĂ©clarer le bien sĂ»r ta fiche d’impĂ´t l’annĂ©e prochaine.
    Il n’y a pas d’impôt particulier car il ne s’agirait pas d’une vente mais d’une « donation en ligne directe ». Il y aurait potentiellement un impact pour les donateurs le jours où ceux-ci feraient appel aux prestations complémentaires, par exemple pour une entrée en EMS. Le sujet étant relativement complexe et hautement personnel, la situation est à analyser au cas par cas. Je te laisse faire tes recherches sur ce sujet (mot clés : prestations complémentaires, donation, avance hoirie).
    L’impôt sur les gains immobiliers interviendrait le jour où tu revendrais le bien. S’agissant d’un objet familial, la durée de détention du bien est cumulée entre la période d’acquisition du bien de la part de tes parents + la durée durant laquelle tu serais possesseur du bien avant revente.
    Je te redirige vers l’article du canton de fribourg à ce sujet (le dernier point concernant le calcul de l’impôt dû sur gain immobilier) : https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/scc/_www/files/pdf51/Internet_declaration_gain_imposable_F.pdf
    Concernant les droits de mutation, une inscription simple au registre foncier proportionnelle à la valeur du bien. Compte ~1% de la valeur du bien pour la mutation ainsi que l’inscription de la nouvelle cédule hypothéquée au registre foncier ( dans les faits, moins de 1% de la valeur du bien, mais ça te donne une idée des coûts à prévoir).

  • Pour le reste, je ne peux pas te rĂ©pondre. Je me renseignerais cependant sur la possibilitĂ© de mise en gage de ton appartement comme apport de fond propre pour la constitution de la nouvelle cĂ©dule hypothĂ©caire de la villa. Pour le reste, c’est un calcul de rentabilitĂ© que tout bon banquier devrait pouvoir te fournir et t’indiquer les possibilitĂ©s en fonction de ton revenu.

J’espère apporter quelques réponses et piste de réflexion à ton sujet :smiley: !

Good luck dans ce nouveau voyage !

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Salut @kawansky et merci beaucoup pour ta réponse déjà très complète. ps : je suis aussi sur fribourg

Mon bien actuel est effectivement en PPE. Le règlement de la PPE ne stipule rien de particulier concernant la location. Je vais tout de même poser la question à notre gérance.

Je ne sais pas réellement s’il s’agit d’une avance d’hoirie dans mon cas. Voici plus d’information sur ce que mes parents propose de faire, car j’ai également un frère qu’il ne faut pas oublier :slight_smile:

  • Valeur du bien actuel : 1’350’000 - 1’450’000 : Estimation Cardis de 2021
  • Dette hypothĂ©caire actuel sur ce bien : 542’000.- CHF (4 tranches, taux moyen = 1.19%)
  • Valeur ECAB : 748’000.- CHF (le terrain Ă  une très grande valeur)

La proposition de reprise serait la suivante :

  • Valeur de “vente” : 1’350’000 - 10% = 1’215’000 (il faut que mon frère accepte ceci)
  • Valeur moins l’hypothèque en cours : 673’000.- CHF
  • RĂ©partition de la valeur restante : 673’000 / 3 = 224’000 / personne (moi, frère, parent)

Je devrais donc reprendre l’hypothèque à mon père et verser 2 x 224’000 à mon frère et mes parents.
Je dois donc trouver un financement additionnel de 448’600.

Est-ce qu’avec ces informations, tu arrives à me donner plus de détails ?

J’ai rendez-vous avec la banque où mon père à les hypothèques actuelles jeudi, j’aimerai être assez au claire sur ce genre de détails avant :slight_smile:

Salut !

Merci pour ces précisions de ta part :+1:t2:.
Je pense qu’il s’agit effectivement d’une avance de hoirie si tu « compenses » la part de ton frère. Sinon il s’agirait d’une vente mais tu n’aurais pas à compenser ce que tu appelle « la valeur restante ».

Peut-ĂŞtre juste encore une question :
Tu soustrais 10% de la valeur de « vente » du bien. Est-ce qu’il s’agit de la part de l’impôt sur le gain immobilier ?
Si c’est le cas, les 10% ne concernent que la plus-value (différence entre prix d’achat ou prix déclaré aux impôts et prix de vente effectif). C’est une précision qui a son importance pour éviter qu’une partie ne se sente lésée à la fin (autrement dit : ton frère) :wink:.

Le plus simple selon moi serait effectivement que la villa soit transmise en mode « avance de hoirie ». Comme vous êtes deux frères, elle serait donc transmise à la communauté d’héritiers. S’agissant d’une transmission en ligne direct, il n’y aurait pas d’impôt particulier pour la transmission de parents à enfants.
Vous pouvez ensuite définir s’il doit y avoir une part compensatoire ou non entre toi et ton frère, si l’un ou l’autre veut reprendre maison.

La question que je me pose concerne l’impact fiscal du montant versé aux parents, à savoir les ~224K. Je ne pourrais pas dire si un impôt est dû sur ce montant ou non. Je pense que c’est le cas, mais à confirmer.

L’autre question concernerait ta capacité financière pour supporter l’hypothèque de ton appartement + villa + financement additionnel.

A voir tes interrogations et dans votre cas, je me tournerais plutôt vers un notaire qu’un banquier pour trouver les réponses. De mon expérience, les banquiers n’ont pas (ou très peu) d’expérience en ce qui concerne les questions et impacts fiscaux.

Malheureusement je ne peux pas t’aider plus ici, cela dépasse mes connaissances et compétences sur le sujet.

Hello ! merci de ton retour.

les -10% c’est une proposition de mes parents et oui mon frère doit également accepté cette condition. On pourrait également imaginer qu’en cas de revente de ma part, il retouche ces 10%. Je dirais que c’est de la cuisine interne.

La question de l’impôt sur les 224K versés est à mon avis juste. Mes parents et mon frère seraient imposés la dessus. Il y a peut-être moyen de contourner ceci en investissant ce montant directement dans un autre bien immo. A checker effectivement.

Concernant ma capacité financière, c’est également le point qui me travaille le plus. J’imagine que dans le cas où la location de mon appartement serait autoportant, cela faciliterait les choses. On va aller a ce premier rendez-vous cette semaine, et on verra bien :slight_smile: on a effectivement prévu d’aller chez un notaire pour les questions fiscales.

Merci énormément pour ton aide !

Ce serait quoi la raison? C’est un rachat de part, pas un don, non? (En tout cas c’est pas un revenu a priori)

Je vais demander une hypothèque pour payer ce montant. C’est effectivement un rachat de part et pas un don, mais les bénéficiaires seront imposés sur ce montant non ?

A quel titre? Sur une plus value? Ou un impot particulier sur la vente immobiliere ?

Parce que sur le fond y’a pas de revenu, c’est comme si t’as des bananes et que tu les trocs pour des oranges :slight_smile:

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Il y a plus-value s’il y a vente, pas s’il y a une transmission en ligne directe (même contre compensation). De même, il ne s’agirait en aucun cas d’un revenu, mais de fortune imposée à un taux différent.

Je pense que l’avance de hoirie serait fiscalement la piste à privilégier. A confirmer vis-à-vis d’une vente.

@cyrill : Tu pourras nous faire un retour suite à vos rendez-vous ? La question de base est intéressante et cela pourrait profiter à d’autres :smile:.

Bonjour Ă  tous,

J’ai bien avancé sur ce projet et voici quelques informations intéressantes.
Il faut faire la distinction entre les signataires du contrat de vente et le contrat hypothécaire.

Avec ma conjointe nous ne sommes pas marié et cela à une importance.
Afin de pouvoir satisfaire les exigences du taux d’endettement (33-40% max), je suis obligé d’ajouter les revenus de ma conjointe pour accéder à l’emprunt désiré. Elle devient donc codébitrice de la dette hypothécaire. En gros, elle endosse les mêmes responsabilités et obligations que moi au niveau du contrat hypothécaire.

Par contre, vis-à-vis du contrat de vente du bien immobilier, il est avantageux qu’elle ne signe pas l’acte de vente. Comme c’est un bien familiale, je ne vais pas payer les frais de mutations sur cette vente. Par contre, si ma copine signe également l’acte de vente, elle devra s’aquitter d’une partie des frais de mutation !

Elle n’a donc aucun droits sur la maison par défaut, mais c’est un élément qu’il est possible de clarifier devant notaire et dont les honoraires pour ce type de papier seront bien moins élevés que les frais de mutations.