Financement d'un second bien immobilier

Café francophone 🇫🇷
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Bonjour Ă  tous,

J’ai acheté mon premier bien immobilier il y a 7 ans, un appartement de 4.5 pièces et j’ai la possibilité de reprendre la villa familiale de mes parents. J’ai beaucoup de questions dont je ne suis pas certains de connaître la réponse, car la situation est un peu particulière :

  • Je dĂ©sire louer mon bien actuel, est-ce dans tous les cas possible ? Je me questionne quant Ă  l’autoportance du bien.
  • Est-ce possible d’utiliser mon bien actuel que je louerai comme garantie pour ma prochaine hypothèque que je devrais contracter pour acquĂ©rir la ville familiale ?
  • Comme il s’agit d’un bien de famille, est-ce qu’il y a des Ă©lĂ©ments particulier Ă  faire attention ? Prix du bien, impĂ´ts sur le bĂ©nĂ©fices (pour mes parents), droits de mutation ?
  • Comment se fait le calcul du taux d’endettement pour ce second bien en sachant que je louerai le premier ?

Je sais que c’est un article pas très précis, mais je serai curieux de voir si des personnes ont déjà vécu ce même cas :slight_smile:

merci à tous pour vos précieux conseils

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Salut !

J’ai vécu une situation similaire dernièrement et, bien que je ne puisse répondre à toutes tes interrogations, je peux déjà apporter quelques réponses (canton FR) :

  • Je prĂ©sume que ton 4.5 est en PPE. La première chose Ă  faire serait de jeter un Ĺ“il au contrat de la PPE et voir les conditions de location/vente.

  • Le fait qu’il s’agisse d’un bien familial Ă  des impacts mais financièrement intĂ©ressants. Typiquement si la villa est transmise comme avance d’hoirie, il n’y a pas d’incidence financier autre que de devoir dĂ©clarer le bien sĂ»r ta fiche d’impĂ´t l’annĂ©e prochaine.
    Il n’y a pas d’impôt particulier car il ne s’agirait pas d’une vente mais d’une « donation en ligne directe ». Il y aurait potentiellement un impact pour les donateurs le jours où ceux-ci feraient appel aux prestations complémentaires, par exemple pour une entrée en EMS. Le sujet étant relativement complexe et hautement personnel, la situation est à analyser au cas par cas. Je te laisse faire tes recherches sur ce sujet (mot clés : prestations complémentaires, donation, avance hoirie).
    L’impôt sur les gains immobiliers interviendrait le jour où tu revendrais le bien. S’agissant d’un objet familial, la durée de détention du bien est cumulée entre la période d’acquisition du bien de la part de tes parents + la durée durant laquelle tu serais possesseur du bien avant revente.
    Je te redirige vers l’article du canton de fribourg à ce sujet (le dernier point concernant le calcul de l’impôt dû sur gain immobilier) : https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/scc/_www/files/pdf51/Internet_declaration_gain_imposable_F.pdf
    Concernant les droits de mutation, une inscription simple au registre foncier proportionnelle à la valeur du bien. Compte ~1% de la valeur du bien pour la mutation ainsi que l’inscription de la nouvelle cédule hypothéquée au registre foncier ( dans les faits, moins de 1% de la valeur du bien, mais ça te donne une idée des coûts à prévoir).

  • Pour le reste, je ne peux pas te rĂ©pondre. Je me renseignerais cependant sur la possibilitĂ© de mise en gage de ton appartement comme apport de fond propre pour la constitution de la nouvelle cĂ©dule hypothĂ©caire de la villa. Pour le reste, c’est un calcul de rentabilitĂ© que tout bon banquier devrait pouvoir te fournir et t’indiquer les possibilitĂ©s en fonction de ton revenu.

J’espère apporter quelques réponses et piste de réflexion à ton sujet :smiley: !

Good luck dans ce nouveau voyage !

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Salut @kawansky et merci beaucoup pour ta réponse déjà très complète. ps : je suis aussi sur fribourg

Mon bien actuel est effectivement en PPE. Le règlement de la PPE ne stipule rien de particulier concernant la location. Je vais tout de même poser la question à notre gérance.

Je ne sais pas réellement s’il s’agit d’une avance d’hoirie dans mon cas. Voici plus d’information sur ce que mes parents propose de faire, car j’ai également un frère qu’il ne faut pas oublier :slight_smile:

  • Valeur du bien actuel : 1’350’000 - 1’450’000 : Estimation Cardis de 2021
  • Dette hypothĂ©caire actuel sur ce bien : 542’000.- CHF (4 tranches, taux moyen = 1.19%)
  • Valeur ECAB : 748’000.- CHF (le terrain Ă  une très grande valeur)

La proposition de reprise serait la suivante :

  • Valeur de “vente” : 1’350’000 - 10% = 1’215’000 (il faut que mon frère accepte ceci)
  • Valeur moins l’hypothèque en cours : 673’000.- CHF
  • RĂ©partition de la valeur restante : 673’000 / 3 = 224’000 / personne (moi, frère, parent)

Je devrais donc reprendre l’hypothèque à mon père et verser 2 x 224’000 à mon frère et mes parents.
Je dois donc trouver un financement additionnel de 448’600.

Est-ce qu’avec ces informations, tu arrives à me donner plus de détails ?

J’ai rendez-vous avec la banque où mon père à les hypothèques actuelles jeudi, j’aimerai être assez au claire sur ce genre de détails avant :slight_smile:

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Salut !

Merci pour ces précisions de ta part :+1:t2:.
Je pense qu’il s’agit effectivement d’une avance de hoirie si tu « compenses » la part de ton frère. Sinon il s’agirait d’une vente mais tu n’aurais pas à compenser ce que tu appelle « la valeur restante ».

Peut-ĂŞtre juste encore une question :
Tu soustrais 10% de la valeur de « vente » du bien. Est-ce qu’il s’agit de la part de l’impôt sur le gain immobilier ?
Si c’est le cas, les 10% ne concernent que la plus-value (différence entre prix d’achat ou prix déclaré aux impôts et prix de vente effectif). C’est une précision qui a son importance pour éviter qu’une partie ne se sente lésée à la fin (autrement dit : ton frère) :wink:.

Le plus simple selon moi serait effectivement que la villa soit transmise en mode « avance de hoirie ». Comme vous êtes deux frères, elle serait donc transmise à la communauté d’héritiers. S’agissant d’une transmission en ligne direct, il n’y aurait pas d’impôt particulier pour la transmission de parents à enfants.
Vous pouvez ensuite définir s’il doit y avoir une part compensatoire ou non entre toi et ton frère, si l’un ou l’autre veut reprendre maison.

La question que je me pose concerne l’impact fiscal du montant versé aux parents, à savoir les ~224K. Je ne pourrais pas dire si un impôt est dû sur ce montant ou non. Je pense que c’est le cas, mais à confirmer.

L’autre question concernerait ta capacité financière pour supporter l’hypothèque de ton appartement + villa + financement additionnel.

A voir tes interrogations et dans votre cas, je me tournerais plutôt vers un notaire qu’un banquier pour trouver les réponses. De mon expérience, les banquiers n’ont pas (ou très peu) d’expérience en ce qui concerne les questions et impacts fiscaux.

Malheureusement je ne peux pas t’aider plus ici, cela dépasse mes connaissances et compétences sur le sujet.

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Hello ! merci de ton retour.

les -10% c’est une proposition de mes parents et oui mon frère doit également accepté cette condition. On pourrait également imaginer qu’en cas de revente de ma part, il retouche ces 10%. Je dirais que c’est de la cuisine interne.

La question de l’impôt sur les 224K versés est à mon avis juste. Mes parents et mon frère seraient imposés la dessus. Il y a peut-être moyen de contourner ceci en investissant ce montant directement dans un autre bien immo. A checker effectivement.

Concernant ma capacité financière, c’est également le point qui me travaille le plus. J’imagine que dans le cas où la location de mon appartement serait autoportant, cela faciliterait les choses. On va aller a ce premier rendez-vous cette semaine, et on verra bien :slight_smile: on a effectivement prévu d’aller chez un notaire pour les questions fiscales.

Merci énormément pour ton aide !

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Ce serait quoi la raison? C’est un rachat de part, pas un don, non? (En tout cas c’est pas un revenu a priori)

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Je vais demander une hypothèque pour payer ce montant. C’est effectivement un rachat de part et pas un don, mais les bénéficiaires seront imposés sur ce montant non ?

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A quel titre? Sur une plus value? Ou un impot particulier sur la vente immobiliere ?

Parce que sur le fond y’a pas de revenu, c’est comme si t’as des bananes et que tu les trocs pour des oranges :slight_smile:

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Il y a plus-value s’il y a vente, pas s’il y a une transmission en ligne directe (même contre compensation). De même, il ne s’agirait en aucun cas d’un revenu, mais de fortune imposée à un taux différent.

Je pense que l’avance de hoirie serait fiscalement la piste à privilégier. A confirmer vis-à-vis d’une vente.

@cyrill : Tu pourras nous faire un retour suite à vos rendez-vous ? La question de base est intéressante et cela pourrait profiter à d’autres :smile:.

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Bonjour Ă  tous,

J’ai bien avancé sur ce projet et voici quelques informations intéressantes.
Il faut faire la distinction entre les signataires du contrat de vente et le contrat hypothécaire.

Avec ma conjointe nous ne sommes pas marié et cela à une importance.
Afin de pouvoir satisfaire les exigences du taux d’endettement (33-40% max), je suis obligé d’ajouter les revenus de ma conjointe pour accéder à l’emprunt désiré. Elle devient donc codébitrice de la dette hypothécaire. En gros, elle endosse les mêmes responsabilités et obligations que moi au niveau du contrat hypothécaire.

Par contre, vis-à-vis du contrat de vente du bien immobilier, il est avantageux qu’elle ne signe pas l’acte de vente. Comme c’est un bien familiale, je ne vais pas payer les frais de mutations sur cette vente. Par contre, si ma copine signe également l’acte de vente, elle devra s’aquitter d’une partie des frais de mutation !

Elle n’a donc aucun droits sur la maison par défaut, mais c’est un élément qu’il est possible de clarifier devant notaire et dont les honoraires pour ce type de papier seront bien moins élevés que les frais de mutations.

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Petit update sur ce thread.

Ayant besoin d’un financement de 990K, j’ai trouvé un établissement qui me suivrait pour 900K.
Je réfléchis donc maintenant comment financer personnellement les 90K manquants. Plusieurs idées me viennent à l’esprit :

  • Mettre du cash de mes comptes Ă©pargnes et courrant
  • Vendre des titres en bourses
  • Utiliser mon montant EPL de mon second pilier
  • Utiliser du capital de mes 3ème piliers

L’option de vendre des titres ou d’utiliser mes 3a ne me plait pas beaucoup, car j’avais investi pour du long terme et mon rendement actuel est négatif à cause de la situation géopolitique mondiale. Je pourrais retirer 30K, mais j’essuierai un perte de 2.5 K environ.

Niveau cash, je pourrais financer environ 50K de cette manière. J’ai plus, mais je garde toujours un fond de sécurité pour différents postes.

Je me pose maintenant la question du retrait EPL du second pilier. Je pourrais financer 70K de cette manière. Qu’en pensez-vous ? J’avoue que c’est l’idée qui me plait le plus.

Merci beaucoup de votre aide

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I don’t think you are allowed to withdraw 2nd pillar to finance the acquisition of second property.

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I will be my principal home. I keep the first one to rent it

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Pouvez-vous emprunter avec vos titres en contrepartie (margin loan/crédit lombard) sans vous exposer excessivement à un risque de défaut/liquidation ?

Est-il envisageable de mettre en gage les montants du 3e pilier sans pour autant devoir les retirer ?

Le retrait d’une part du 2e pilier semble effectivement une solution intéressante, si vous avez les 10% de fonds propres sans y faire appel.

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Merci pour ta réponse.

Je ne vais pas emprunter avec mes titres je pense. Je ne suis pas favorable à cette pratique, mais merci de me rappeler qu’elle existe.

La mise en gage n’est pas envisageable dans mon cas, car il me faut du cash pour payer une part à mon père et à mon frère.

J’espère donc que le retrait EPL sera possible.

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Bon, bonne nouvelle, le retrait EPL est possible. Cette façon de faire me convient bien, car je préfère utiliser cet argent que de le laisser sur mon second pilier jusqu’à la retraite. Si ça se trouve, dans 30 ans, on devra bosser jusqu’à 70 ans et le taux de conversion sera catastrophique.

Prochaine étape : négocier l’hypothèque et surtout choisir ma stratégie : Taux fixe ou SARON ou mixte ?
Des avis lĂ -dessus ?

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Personnellement, je partirais sur du mixte. A voir selon votre budget, c’est la clé :slight_smile:

Votre stratégie pour le second pilier m’intéresse, je ne me suis jamais trop penché dessus jusqu’à lors. Et c’est aussi une nouvelle acquisition qui me fait pencher sur le sujet
Initialement, j’aurais dit que ce serait bien de le garder pour que l’on ait plus d’argent à la retraite, au fond, comment donner tort à cet argument.
A moins que vous comptiez le renflouer et faire les déductions fiscales associées ?
Bref, quel est votre raisonnement Ă  ce sujet ? :slight_smile:

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Hello.

Merci pour ta réponse. J’ai une hypothèque en plusieurs tranches, mixtes avec une exposition à hauteur de 60% a du Saron et 40% en taux fixe à 1.2% donc intéressant. A voir au moment des renouvellements ce qui en vaudra la peine. Actuellement, le taux fixe à 2 ans était a 2.6% et à 10 ans, on approchait des 4% donc le choix a vite été fait :slight_smile:

Ma réflexion sur le 2ème pilier était identique à la tienne au début jusqu’au moment où ma banque me finançais pas la totalité de ce que j’avais besoin et qu’il me manquait 100K pour mon projet. Bien que j’avais cet montant sur mes comptes, j’ai changé d’avis. Quand on voit les problèmes de financement de l’AVS etc., l’augmentation de l’âge de la retraite, etc. c’est tout des facteurs qui m’ont poussés à revoir mon avis. Je préfère pouvoir utiliser cet argent pour un projet que de parier sur l’avenir de notre système actuel dans 30 ans. En complément, je préfère utiliser mon cash pour de l’investissement dans d’autre domaines comme les actions, ETF sur du long termes où je pense pouvoir tirer du 6-8% sans trop de risque et donc compenser l’inflation. Troisième point, la possibilité de pouvoir faire un rachat et donc de déduire ces rachats fiscalement pourrait être un élément intéressant dans le futur. En gros, je ne compte pas sur mon 2ème pilier pour financer ma retraite, mais uniquement sur mes placements (actions, ETF, pilier 3a, immobilier locatif).

Autre élément que j’ai pris en compte, c’est la stratégie plus classique de ma conjointe. Elle ne touche pas à son 2ème pilier, investi sur des 3a sur le marché monétaire avec une stratégie conservatrice (30% actions) et de l’épargne un peu plus classique.

C’est une discussion de famille que nous avons eux, et je pense que c’est un bon équilibre par rapport à notre aversion au risque.

Voila, j’espère ne pas être à côté de la plaque.

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Pour votre information, si vous avez perçu des versements anticipés pour l’encouragement à la propriété du logement, vous pouvez deduire fiscalement les rachats 2eme pilier seulement après remboursement du montant prelevé pour EPL.
Du coup dans votre cas les premiers 100k de “rachats” dans le 2eme pilier ne vont pas generer de veritable avantage fiscale car non deductibles du revenu imposable. Sur ce montant vous allez seulement pouvoir obtenir le remboursement de l’impot prelevé au moment du versement.

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Bonjour,

Merci pour cette précision ! Je ne savais pas effectivement.

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