Avec mon compagnon, nous sommes propriétaires de 3 appartements dont 2 qui sont en location (achetés en 2022 et 2024). Je me pose des questions quant à la garantie de loyer et aux dégâts causés par les locataires. J’espère que quelqu’un de plus expérimenté que nous pourra nous aider
Pour notre dernier achat, l’appartement était déjà en location et nous avons donc repris le bail en cours (le locataire part fin janvier). Nous avons fait une visite avec l’ancien propriétaire et nous avons par exemple constaté que le locataire n’a pas protégé le parquet sous sa chaise de bureau à roulettes (et donc le sol est très abimé / l’état des lieux d’entrée précisait que le sol était « comme neuf ») et que la télécommande pour le parking souterrain est scotchée de toute part car le locataire l’a faite tombée par terre. Est-ce que ces deux exemples sont des éléments pour lesquels nous pourrions récupérer une partie de la garantie de loyer ? Comment cela se passe-t-il pour le remboursement des frais ? Devons nous transmettre le devis/facture directement à la banque dans laquelle la garantie de loyer a été déposée ? Est-ce qu’il faut faire signer un papier au locataire (en plus de l’état des lieux de sortie) ?
Autre question : pour notre 1er bien en location, la locataire a malencontreusement glissé en nettoyant la douche et la paroi en verre (qui était en très bon état) s’est brisée. Montant des travaux 2500.- La RC de la locataire a pris en charge la valeur actuelle de l’objet (qui avait 7 ans) et nous avons dû sortir 500.- de notre poche. Pourtant, en relisant le document officiel « Conditions générales pour habitation et place de parc / garage du bail à loyer de la CFI », il est précisé que « Lors de dégâts causés aux locaux […] par la faute du locataire, ce dernier assume personnellement le règlement du paiement du cas et ceci indépendamment de la couverture de son assurance ». La locataire est à présent partie mais est-ce que nous aurions pu demander à la locataire de payer le solde elle-même ? Ou est-ce que nous aurions pu récupérer les 500.- sur garantie de loyer lors du départ de la locataire ?
Dans le premier cas, si l’état des lieux indique un état « comme neuf », ça risque d’être difficile. À vous de prouver le contraire entre la visite effectuée lors de l’achat et ce qui est inscrit dans le document, mais dans photos ou preuves concrètes, je craint que vous ne puissiez pas faire grand chose.
Dans le 2ème cas, se peut-il que les 500.- soit votre franchise ?
Merci pour votre réponse. Lors de l’achat, nous avons acheté “en l’état” mais c’est plutôt par rapport au contrat de bail et à l’état des lieux fait par l’ancien propriétaire. Nous avons repris le bail existant et donc aussi l’état des lieux d’entrée que nous n’avons pas fait nous-même. Mais entre du “comme neuf” et un parquet avec plein de bosses à l’endroit où il y a la chaise parce que le sol n’a pas été protégé, pour moi c’est plus que de l’usure normale
Concernant l’histoire des 500.- C’est la RC de la locataire qui a pris en charge la réparation donc il ne s’agit pas de notre franchise mais du fait que l’assurance ne prend en charge que “l’état actuel” de l’objet. Comme la douche avait déjà 7 ans, elle a perdu une partie de sa valeur. Voilà le décompte fait pas l’assurance:
Il me semble que “Lors de dégâts causés aux locaux […] par la faute du locataire, ce dernier assume personnellement le règlement du paiement du cas et ceci indépendamment de la couverture de son assurance” ça veut bien dire que la locataire aurait dû payer le solde non?
Les 500 c’est la perte de valeur sur 7 ans, c’est logique que ce soit a la charge du propriétaire.
(Pareil pour le parquet ca depend de la durée de vie, l’asloca a des tables pour ca, j’imagine y’a la meme table du cote de l’association des proprietaires).
La banque ne peut pas débloquer les sûretés en faveur du bailleur sans l’accord du locataire ou d’une décision judiciaire. Il faut donc obtenir l’autorisation du locataire de puiser sur les sûretés pour les réparations. Si le locataire refuse, il faut nécessairement passer par la voie judiciaire à travers une requête de conciliation. À noter que le locataire peut obtenir unilatéralement la libération des sûretés après un an depuis de la fin du bail s’il démontre qu’aucune poursuite ni action judiciaire n’a été déposée par son ancien bailleur.
En cas de réparation, on remplace du vieux par du neuf. Dans le calcul de l’indemnité, le lésé ne doit ni s’enrichir ni s’appauvrir. Les tabelles permettent de calculer de manière forfaitaire la réduction de l’indemnité que doit supporter le bailleur. Elles n’ont pas valeur de loi donc elles pourraient être remises en cause dans le cadre d’un procès, surtout si les éléments cassés étaient très récents, mais en règle générale, elles sont reprises par les tribunaux comme moyen reconnu d’estimer l’amortissement non remboursable. Le locataire n’a donc pas à payer de sa poche le solde de la facture.
Le “par sa faute” est à votre détriment dans le cas où la faute est un accident domestique avec une conséquence pour le locataire qui se blesse, il faudrait donc prouver la notion de “faute” dans cet accident que subit le locataire.
Pour le reste, les autres membres ont résumé l’essentiel. Il aurait été difficile de récupérer les CHF 500.- vu l’ancienneté de la vitre. Quant au parquet, vous pourrez normalement réclamer la remise en état de la part du locataire si le parquet est réellement abîmé, mais c’est à discuter avec le locataire, notamment ses assurances.
Il y a toujours une nuance entre usure normale et ce qui ne l’est pas. Quelques rayures ou impacts sur un parquet ne constituent pas une dégradation mais font partie de l’usage normal d’un bien et c’est inclus dans le loyer. Au mieux demandez une indemnité forfaitaire si vous pensez que c’est excessif.
Merci à toutes et tous d’avoir pris le temps de me répondre. C’est plus clair maintenant
Effectivement, l’assurance m’avait expliqué ce qu’était la tabelle d’amortissements mais c’est en relisant les conditions générale de la CFI que j’ai eu un doute.
Concernant le parquet, effectivement quelques petits impacts font partie de l’usure normale. Là il n’est abimé qu’à un endroit sous le bureau (c’est un gamer). Je vais y réfléchir…
En tout cas c’est bien de prendre le temps de demander et de verifier, certains propriétaires privés appliquent leurs propres règles et ca finit souvent au tribunal si le locataire connait ses droits ou fait appel à la Mieterverband. Pour les propriétaires il y a HEV (l’equivalent de la Mieterverband mais pour les propriétaires) qui est tres utile pour répondre à ce genre de question.
Ces parquets vitrifiés sont vraiment une horreur pour les roulettes, j’en ai fait l’expérience (climatisation, support à plantes etc.)
Je pense pas qu’on puisse demander un dédommagement mais la vitrification peut être refaite, environ 100.– / m2
Pas que pour les roulettes. Au moindre objet qui tombe, ça se marque. Juste lors du déménagement, les déménageurs ont fait des rayures et jetons par-ci par-là en montant les meubles. En un an j’ai eu quelques petits objets qui ont chuté, tous ont fait une marque au sol.
J’ai vécu dans de vieux appartements avec des parquets certes old school et qui craquent, mais incroyablement robustes en comparaison.
Bon, le chêne huilé s’abîme aussi si un objet tombe malheureusement. Sans oublier les traces noires d’eau.
Mais je pense à enlever le vernis des parquets vitrifiés pour faire une finition huilée. Peut-être après 20 ans d’âge.
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