Assez nouveau pour moi le monde des hypothèques je viens chercher un peu de conseil
J’ai compris que lors de l’achat d’une propriété on peut diviser l’hypothèque en 1r rang et 2rang…65% et 35%
Qu’il me faut au minimum un 20% de fonds propes (10% au minimum en cash et 10% deuxième pilier. Je ne veux pas toucher le 3a investi chez VIAC).
Que c’est important le salaire brut annuel du couple(42ans) pour le taux d’endettement etc…
Alors mes questions :
Peux-je sortir la totalité de mon deuxième pilier ? Ou seulement le 10% du prix d’achat? des impôts à payer j’imagine (canton FR)
Frais de notaire, mutation, foncier etc.…j’ai lui autour 4%5% prix d’achat ?
Autre dépense que je dois contabiliser?
On a trouvé l’opportunité d’acheter une maison et répondre l’hypothèque existante avec un taux fixe de 0.8% pendant encore 6 ans. C’est une bonne idée ? J’ai vu de taux actuels environ 1.2
Dans cette conversation vous pouvez suivre les meilleurs taux du marché.
Le votre semble dans la moyenne.
Pour votre 2e pilier, vous pouvez consulter votre relevé annuel ou contacter votre caisse pour connaitre le montant maximum mobilisable.
Il faudra de toute manière mobiliser les 10% en cash ou avec le 2e pilier. En faisant un pret avec Viac vous pourriez mettre le 3e pilier en collatéral sans avoir à le retirer.
Je me suis beaucoup renseigné en ce moment, voici quelques réponses:
Au moins 10% de l’apport doit venir de fonds propres je crois, donc pour monter à 20% au total, on peut mettre 10% de 2è pilier
Frais de notaire, inclus mutation, 5% à bugeter en effet. ça peut varier un peu, mais avec 5% on est couvert.
Penser aux changement d’impôts : ajout de la valeur locative au revenu imposable, déduction des intérêts du revenu imposable, déduction de certains travaux du revenu imposable, et finalement ne pas oublier la taxe foncière annuellement.
Considérer l’amortissement direct (rembourser la dette) ou indirect (stocker dans un 3è pilier)
Faire des devis pour tous les travaux envisagés avant achat, pour sécuriser le budget
Globalement, prend contact avec une banque ou un courtier, ils seront à même de t’épauler et te conseiller professionellement.
Pour les taux, voici un florilège de taux “d’appel”, qui te permettront de te faire une idée du marché et de la concurence. Attention, ce sont souvent des taux appliqués à des hypothèques théoriques très “sûres” pour la banque, donc avec des taux plus attractifs que ce que tu risques d’avoir en réalité.
à mon avis, l’idéal est d’échelonner la dette sur plusieurs échéances, en plusieurs “parts”. De cette façon, lorsque tu arrives à la date d’échéance de chaque “part”, et que normalement tu devrais renouveler le prêt pour cette “part”, si les taux sont beaucoup montés, tu ne te prends le taux plus haut que sur cette “part” à renouveler.
En effet j’avais calculé 5% frais notaire,etc + frais retrait deuxieme pilier + frais taxe foncier + entretien maison annuel .
Pour la valeur locative aucune idée du montant…je dois me renseigner.
Question que me reste encore :
Par exemple maison 1.000.000 je dois apporter un minimum de 20% (10% fonds propres obligatoire alors il reste 10% 2è pilier = 100.000)
Si l’apport c’est de 40% du prix d’achat la partie correspondant au 2è pilier c’est encore 10%(100.000) ou c’est possible augmenter?
Je vais prendre contact avec la banque/courtier parce que l’actuel propriétaire me propose de reprendre l’hypothèque existant (encore 6 ans a 0.8% c’’est à dire payer QUE des intérêt pas d’amortissement possible). Mais on dirait on peut deduir certain somme..(je suis locataire en ce moment ça change tout vraiment j’essaie de voir si c’est une bonne operation achater ou pas…)
Le prix de vente va varier si on accepte ou pas .Je ne connais pas le détail mais il existent des frais importants(environ 30.000) pour résiliation anticipé d’une hypothèque
Pour le 2è pilier je ne sais pas répondre. Il me semble qu’on doit mettre 10% minimum de fonds propres, au delà je n’ai pas creusé, parce que j’ai toujours préféré ne pas y toucher pour un achat immobilier. Il y aussi la possibilité de le mettre en nantissement (garantie du prêt) pour améliorer les conditions.
Un prêt à 6 ans à 0.8 semble une excellente affaire, en ce moment on est plus à 1.15 à cette échéance. ça rendra la mensualité d’intérêts plus faible. Du coup on a moins d’intérêts déductibles du revenu imposable, mais mieux vaut payer moins d’intérêt.
Vu votre compréhension, je vous encourage fortement à prendre le temps avec une banque d’écouter et comprendre tous ces paramètres. C’est technique quand même, ils pourront bien vous aider à y voir plus clair (s’ils sont bons…). Posez la question des pénalités en cas de résiliation anticipée, c’est un sujet qu’ils n’aborderont pas forcément d’eux mêmes
Mais en groupant tout, on diminue la possibilité de concurrence, certes, ce qui peut changer le taux de bien 0.3 ou 0.4 d’une banque à l’autre, mais on concentre le risque sur le moment du cycle où on va tomber, ce qui peut faire tomber le taux n’importe où entre 0.6 et 3.5 en gros, quand même ?
Est-ce que ce n’est pas mieux de prendre le risque sur une banque, mais de couvrir ce risque de cycle de taux ?
Je ne sais pas si c’est mieux ou moins bien, c’est des risques différents.
Si les taux sont trop hauts au moment de renouveler la tranche unique (et que l’on pense qu’ils vont diminuer relativement rapidement), on peut prendre une hypothèque SARON et la convertir en fixe plus tard, limitant les dommages. S’ils ne diminuent pas, le fait que les tranches aient des maturités différentes ne changera pas grand chose de toute façon.
Le plus gros risque reste tout de même d’avoir des tranches avec des durées non compatibles (par exemple 3 et 10 ans). Si on ne fait que les renouveler, il faudra attendre 30 ans avant que les 2 ne se terminent en même temps, permettant de changer. 5 et 10 ans est déjà moins rigide.
L’idée sur le cycle de taux était de se dire que les pics de notre époque semblent durer quelques mois à années, donc en échelonnant avec quelques années ça fait une divsersification.
Quand on renouvelle, j’imagine cependant qu’on peut changer la durée ? Ou quand on renouvelle un 3 ans, on doit obligatoirement reprendre un 3 ans ? Dans l’exemple donné, après 3 ans, si les taux sont bas on peut conclure un 7 ans et avoir la totalité qui se terminerait à 10 ans, plutôt que d’avoir à attendre 30 ?
Sinon, un 2 - 4 - 8 semble ménager les deux aspects en assurant d’attendre maximum 8 ans
On peut changer la durée, donc oui on peut se réaligner si nécessaire. Mais au final on revient au même problème, qu’est-ce qu’on fait si au bout de 10 ans quand toutes les tranches arrivent à maturation les taux sont élevés ?
Sinon, un 2 - 4 - 8 semble ménager les deux aspects en assurant d’attendre maximum 8 ans
Oui, c’est probablement un bon compromis, même si ca fait du travail/risque tous les 2 ans quand même. Il faudrait voir sur les 8/10 dernières années ce que donne les 2 méthodes vu qu’on a une une montée temporaire des taux d’intérêts. Mais cela va être difficile de connaitre la marge supplémentaire qu’une banque rajoute pour un client “bloqué” (enfin, je ne sais pas s’ils rajoutent une marge, plutôt la différence entre leur offre et une autre offre plus compétitive à ce moment).
A mon avis cela reste quand même plus simple de rester sur:
on est content du taux proposé, et on fixe pour une longue période
on n’est pas content, et on pense que cela peut descendre à court/moyen terme et on prend un SARON jusqu’à ce qu’on arrive à la situation 1 (ou alors on accepte le risque inhérent au SARON et on reste dessus)
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